CBRE: Der Wiener Büromarkt bleibt von zurückhaltenden Standortentscheidungen geprägt. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 74.650 Quadratmeter vermietet, Großabschlüsse blieben weitgehend aus.
Am Wiener Büromarkt bleiben größere Vermietungsabschlüsse selten. Bei einem Gesamtbestand von rund 11,64 Millionen Quadratmetern trifft vorhandener Flächenbedarf weiterhin auf zurückhaltende Standortentscheidungen der Unternehmen. Im zweiten Quartal 2026 registrierte CBRE keine nennenswerte Vermietungsaktivität bei Flächen von mehr als 1.000 Quadratmetern.
Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 74.650 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das entspricht einem Rückgang von fünf Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Ergebnis wurde allerdings wesentlich vom ersten Quartal getragen. Im zweiten Quartal sank die Vermietungsleistung auf 20.559 Quadratmeter und damit laut CBRE auf den niedrigsten Quartalswert seit dem zweiten Quartal 2021.
In dem schwächeren Vermietungsumfeld werden bestehende Mietverhältnisse wichtiger. Für Eigentümer bedeutet der Verlust eines Bestandsmieters längere Vermarktungszeiten, möglichen Leerstand und zusätzliche Kosten. Entsprechend steigt laut CBRE die Bereitschaft, bestehenden Mietern bei Vertragsverlängerungen entgegenzukommen.
Auch für Unternehmen kann der Verbleib am bisherigen Standort wirtschaftlich attraktiver sein als ein Umzug. Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten, Kostendruck und längere interne Entscheidungsprozesse führen derzeit dazu, dass Standortentscheidungen teilweise aufgeschoben werden.
„Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir aufgrund zahlreicher laufender Verhandlungen wieder mehr Aktivität. Denn der Bedarf an Büroflächen ist vorhanden“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich. Auslaufende Mietverträge, betriebliche Anforderungen und veränderte Arbeitsplatzkonzepte würden Entscheidungen auf längere Sicht notwendig machen. Das hohe Vermietungsergebnis des Vorjahres von rund 230.000 Quadratmetern dürfte 2026 nach Einschätzung von CBRE dennoch nicht erreicht werden.
Verändert hat sich auch die Zusammensetzung der Nachfrage. Während die öffentliche Hand 2025 noch für 31 Prozent der Wiener Vermietungsleistung verantwortlich war, sank ihr Anteil im ersten Halbjahr 2026 auf rund zehn Prozent. Die Nachfrage kam vor allem aus der IT, dem Dienstleistungssektor sowie aus Handel, Infrastruktur und Freizeit. Die aktuelle Zurückhaltung wirkt sich gleichzeitig auf neue Büroprojekte aus. Entwickler beginnen Projekte zunehmend erst dann, wenn ein entsprechender Vorvermietungsgrad erreicht ist. Spekulative Entwicklungen werden damit seltener.
„Der Markt reagiert auf die geringere Planungssicherheit mit großer Zurückhaltung. Neue Büroprojekte werden fast nur noch bei ausreichender Vorvermietung gestartet, rein spekulative Entwicklungen werden zur Ausnahme“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE Österreich. Kurzfristig könne dies einen deutlicheren Leerstandsanstieg verhindern. Mittelfristig bestehe jedoch das Risiko eines knapperen Angebots: „Zieht die Nachfrage wieder an, können moderne Büroflächen rasch knapp werden“, so Denner.
Die Leerstandsquote lag im ersten Halbjahr stabil bei 3,9 Prozent. Im modernen Bestand der Klassen A und B betrug sie 4,4 Prozent. Der etwas höhere Wert ist laut CBRE vor allem auf zuletzt fertiggestellte Projekte zurückzuführen, deren verfügbare Flächen erst schrittweise vermietet werden.
Bei den Mieten zeigt sich zugleich eine stärkere Differenzierung nach Lage und Qualität. Die Spitzenmiete im Central Business District liegt derzeit bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bis Jahresende erwartet CBRE einen Anstieg auf rund 29,50 Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete beträgt 17,25 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Besonders deutlich sind die Steigerungen bei hochwertigen Flächen außerhalb des klassischen Innenstadtbereichs. Während die Spitzenmieten im CBD innerhalb von fünf Jahren laut CBRE um rund zwölf Prozent gestiegen sind, lag das Plus in guten Lagen außerhalb des CBD bei etwa 40 Prozent.
Energieverbrauch, Betriebskosten, Gebäudetechnik und die Dokumentation der Gebäudeeigenschaften gewinnen gleichzeitig an Bedeutung. Ältere Objekte ohne entsprechende Qualität geraten damit stärker unter Vermietungsdruck. Mehr als 70 Prozent der zwischen 2020 und 2028 neu errichteten oder generalsanierten Wiener Büroflächen sind laut CBRE zertifiziert oder vorzertifiziert.
Auch der Wiener Büroinvestmentmarkt blieb im ersten Halbjahr schwach. In der Bundeshauptstadt wurden lediglich zwei Bürotransaktionen abgeschlossen. Auf Wien entfielen damit 37 Prozent des österreichweiten Büroinvestmentvolumens von 140 Millionen Euro. CBRE führt die geringe Aktivität insbesondere auf fehlende Investmentprodukte in guten Lagen mit Mietsteigerungspotenzial sowie weiterhin unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurück.
„Internationale Investoren beobachten den Wiener Büromarkt sehr genau. Gesucht werden vor allem hochwertige, gut vermietete Objekte in etablierten Lagen. Für solche Produkte ist Kapital vorhanden“, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich. „Die Herausforderung liegt derzeit weniger im fehlenden Interesse als im begrenzten Angebot und in den teilweise noch unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.“
Mangels aktueller Core-Transaktionen blieb die Spitzenrendite für Wiener Büroimmobilien bei 4,75 Prozent. Für die zweite Jahreshälfte erwartet CBRE aufgrund mehrerer laufender Verkaufsprozesse eine höhere Aktivität. Das Transaktionsniveau des Vorjahres dürfte allerdings auch am Investmentmarkt nicht erreicht werden. Eine Kompression der Spitzenrendite erwartet CBRE frühestens 2027.
