Wohnungsmarkt nähert sich Vorkrisenniveau an, aber Bauträgerprojekte schwächeln

Otto Immobilien: Das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen steigt im ersten Halbjahr 2026 auf 1,62 Milliarden Euro. Allerdings: Die Transaktionen bei Erstbezugs-Bauträgerwohnungen befinden sich in einem historischen Tief.

Zwar hat der Wiener Wohnmarkt im ersten Halbjahr insgesamt angezogen, allerdings nicht, was Erstbezugs-Bauträgerwohnungen betrifft, denn die Volumina wie auch die Anzahl der Transaktionen werden hauptsächlich vom Bestand getragen. Das geht aus dem aktuellen Wohnmarktbericht von Otto Immobilien hervor.

Grundsätzlich erweisen sich die Zahlen als vielversprechend. Das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen erreichte laut dem aktuellen Wohnmarktbericht von Otto Immobilien 1,62 Milliarden Euro und lag damit nur noch acht Prozent unter dem Rekordwert des ersten Halbjahres 2022. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 1,35 Milliarden Euro entspricht das einem Anstieg um 21 Prozent.

Auch die Zahl der Verkäufe erhöhte sich deutlich. Insgesamt wurden 4.290 Eigentumswohnungen gehandelt, nach 3.644 im ersten Halbjahr 2025. Das entspricht einem Plus von 18 Prozent. „Nach der Erholung 2025 zieht der Markt heuer noch einmal spürbar an und nähert sich wieder dem Niveau der Spitzenjahre. Käuferinnen und Käufer greifen wieder zu, bei Eigentumswohnungen genauso wie bei Häusern und Villen“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.

Nur: Bei Erstbezugs-Wohnungen hat sich dieser Trend nicht niedergeschlagen. Von den 4.290 verkauften Eigentumswohnungen entfielen 1.038 beziehungsweise 24 Prozent auf Bauträgerwohnungen im Erstbezug. Im Umkehrschluss wurden rund drei Viertel der Wohnungen außerhalb dieses Segments gehandelt. Beim Transaktionsvolumen erreichten Bauträgerwohnungen einen Anteil von knapp 33 Prozent. Vor der Zinswende hatte dieser laut Otto Immobilien im Durchschnitt bei rund 45 Prozent gelegen.

Auch bei der Preisentwicklung unterscheiden sich Neubau und Bestand. Bestandswohnungen verteuerten sich im ersten Halbjahr auf durchschnittlich 4.645 Euro pro Quadratmeter. Im zweiten Halbjahr 2025 waren es noch 4.519 Euro gewesen, was einem Anstieg von 2,8 Prozent entspricht.

Erstbezugswohnungen von Bauträgern kosteten durchschnittlich 7.395 Euro pro Quadratmeter, nach 7.376 Euro im zweiten Halbjahr 2025. Nach den Preisrückgängen seit der zweiten Jahreshälfte 2023 habe sich dieses Segment damit stabilisiert. Das auch, weil es durch Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten kaum Spielraum für weitere Preissenkungen gebe, wie Otto Immobilien in der Prognose für das restliche Jahr ausführt.

„Bei Bestandswohnungen sehen wir seit Jahresbeginn einen Preisauftrieb. Beim Erstbezug hat sich der Markt dagegen nach Zeiten rückläufiger Preise nun eingependelt – ein Zeichen dafür, dass Bauträger und Käufer wieder zu einer gemeinsamen Preisbasis gefunden haben“, sagt Sonja Kaspar, Leiterin Wohnen bei Otto Immobilien.

Während die Transaktionen wieder zunehmen, bleibt die Neubautätigkeit angespannt. Nach 11.016 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 werden für 2026 insgesamt 12.092 Einheiten erwartet. Für 2027 geht die Prognose auf 9.608 Wohnungen zurück. Grundlage sind Daten des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer sowie von Exploreal.

Besonders deutlich fällt der Rückgang bei Mietwohnungen aus, die von gewerblichen Bauträgern errichtet werden. Ihr Anteil an sämtlichen Fertigstellungen soll von rund 18 Prozent im Jahr 2025 und 21 Prozent 2026 auf lediglich rund drei Prozent 2027 sinken. Das entspräche nur noch etwa 260 Wohnungen.

„Kein anderer Wert in unserem Bericht zeigt einen so starken Einbruch. Die Rahmenbedingungen der Bau- und der Finanzbranche haben private Bauträger und institutionelle Investoren aus diesem Segment weitgehend verdrängt“, sagt Kaspar.

Nach Einschätzung von Otto Immobilien könnte die geringere Neubauleistung auch Auswirkungen auf den Eigentumsmarkt haben. Derzeit sei noch Angebot aus Projekten der vergangenen Jahre vorhanden. Dieses dürfte sich nach Einschätzung des Unternehmens jedoch bis Anfang 2027 deutlich reduzieren.

Eine Entspannung registriert Otto Immobilien ebenfalls bei Einfamilienhäusern und Villen. In den untersuchten Wiener Bezirken stieg das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr von 207 Millionen auf rund 217 Millionen Euro. Die Zahl der Verkäufe erhöhte sich um neun Prozent von 225 auf 245.

Die Entwicklung verlief je nach Bezirk allerdings unterschiedlich. Während das Transaktionsvolumen in vier der neun untersuchten Bezirke zurückging, verzeichneten fünf Bezirke Zuwächse. Der 22. Bezirk blieb mit 87 Transaktionen der aktivste Teilmarkt. Der Median-Kaufpreis lag mit 610.000 Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres.

Auch wenn man bei Otto Immobilien für das zweite Halbjahr von einer Fortsetzung der Dynamik ausgeht: Die größte Unsicherheit bleibt nach Einschätzung des Unternehmens die schwache Fertigstellungstätigkeit. Zahlreiche Projekte seien weiterhin in Vorbereitung oder zurückgestellt worden. „Die Nachfrage ist da, was fehlt, ist das Angebot. Solange kaum neue Mietwohnungen von gewerblichen Bauträgern fertiggestellt werden, bleibt der Druck auf beiden Seiten des Marktes hoch, bei Miete wie bei Eigentum“, sagt Otto.