Kommentar des Chefredakteurs: In den letzten Wochen waren durchaus namhafte Transaktionen in Wien zu beobachten. Bis sich der Markt aber wieder in solchen Sphären bewegt, dass auch wieder massiv gebaut wird, wird es aber noch längere Zeit dauern.
In den letzten vier Wochen war durchaus eine gewisse Bewegung am Wiener Immobilienparkett zu beobachten. Ein deutscher Institutioneller Investor hat etwa in der Leopoldstadt jüngst eine Core-Immobilie für einen Fonds erworben, in der abgelaufenen Woche wurde ein Geschäftshaus in Meidling an einen österreichischen Investor gedreht und am Freitag wurde bekannt, dass ein Raiffeisen-Konsortium ein großes Business Center in Döbling angekauft hatte. In Zeiten wie diesen sind das Schlagzeilen, die im Tal der Tränen zumindest signalisieren: Der Markt steht nicht still. Das ist erfreulich. Das bedeutet nämlich, dass Immobilien immer noch begehrte Anlageprodukte sind.
Nur: Gekauft wurde ausschließlich im Bestand, und dabei handelt es sich um Objekte, die bereits performen und bonitätsstarke Mieter aufweisen. Also relativ risikolos. Weil Baustarts für solche Objekte – Büros wie auch gemischt genutzte Immobilien mit Retail und Office – finden sich aktuell nicht. Das wäre aber nötig, um von einem Aufschwung sprechen zu können. Ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor in Österreich – die Bauwirtschaft – kommt also nicht zum Zug.
Bis aber wieder breitflächig gebaut werden kann, wird es aber noch dauern. Die geopolitischen Umstände rund um die Ukraine und dem Iran machen Bauprojekte derzeit vor allem eines: unkalkulierbar. Lieferketten sind gestört, die Energieversorgung ebenso. Das geht in die Kosten und heizt die Inflation an – dass die EZB den Leitzins demnächst wieder anheben wird, gilt mittlerweile als beschlossene Sache. Da Immobilien aber einen langen Planungs- und Errichtungszyklus haben, kann durch die Unwägbarkeiten auf der Welt keine Kostensicherheit entstehen. Ergo: Man baut dann lieber nicht – oder bäckt kleinere Brötchen.
Vor allem für Gewerbeimmobilien – jene, die dieser Wochen die Besitzer gewechselt hatten – ist die Situation verfahren. Banken zögern bei Finanzierungen, wollen jede Menge Eigenkapital sehen und vor allem Vorverwertungsquoten. Die konjunkturelle Lage motiviert potenzielle Mieter jedoch nicht unbedingt zu einem Umzug in eine neue Gewerbeimmobilie, der mit baukostenbedingten höheren Mieten einhergeht. Sprich: Die Risiken, ein solches Projekt zu realisieren, sind immens.
Es läuft ja nicht einmal der Wohnbau wirklich rund, die Fertigstellungs- und Bewilligungszahlen sind deutlich unter dem erforderlichen Niveau. Großvolumige Projekte werden selten gestartet. Dennoch werden sie gerne von Investoren gekauft – halt eben, weil sie schon fertiggestellt sind und bereits Cashflow erzeugen. Alles in allem: Es bewegt sich zwar was am Markt – aber Risiken werden keine in Kauf genommen.
Auch wenn die Transaktionen schöne Marktsignale sind: Eine Wertschöpfung im Sinne der Realwirtschaft entsteht nur dann, wenn auch Bauprojekte realisiert werden, die Bauwirtschaft samt Gewerken volle Auftragsbücher hat. Davon sind wir aber weit entfernt – und bis wir wieder in dem Bereich landen, ist schwierig abzuschätzen. Jedenfalls, solange es auf dem Planeten so kracht, nicht so bald. Dass irgendjemand mit dem Finger schnippst und sämtliche Kriege und Konflikte sind schlaggartig beendet, ist unrealistisch.
