Vienna Research Forum: Vermietungsleistung sinkt im vierten Quartal deutlich, Leerstand steigt moderat.
Der Wiener Büromarkt hat im vierten Quartal 2025 an Schwung verloren. Nach Daten des Vienna Research Forums (VRF) wurden in modernen Bürogebäuden rund 54.000 Quadratmeter neu- oder vorvermietet. Damit lag die Vermietungsleistung um rund 36 Prozent unter dem Wert des dritten Quartals 2025, gleichzeitig aber knapp 39 Prozent über dem Niveau des vierten Quartals 2024.
Die größte Einzelvermietung des Quartals entfiel auf den Submarkt Innere Bezirke – Central Business District (CBD). Dort wurden rund 10.800 Quadratmeter neu vergeben, was etwa 20 Prozent der gesamten Quartalsleistung entspricht. Eine weitere größere Anmietung im selben Teilmarkt umfasste rund 8.100 Quadratmeter oder rund 15 Prozent der Vermietungsleistung.
Insgesamt verzeichnete das VRF im vierten Quartal 80 Vertragsabschlüsse mit einer Fläche von rund 61.000 Quadratmetern. Davon erfüllten fünfundfünfzig Abschlüsse mit etwa 54.000 Quadratmetern die Qualitätskriterien des Forums. Rund 48.000 Quadratmeter entfielen auf Neuvermietungen, etwa 6.000 Quadratmeter auf Vorvermietungen. Untervermietungen spielten mit rund 100 Quadratmetern nur eine marginale Rolle.
Die Leerstandsquote im Bestand moderner Wiener Bürogebäude erhöhte sich im vierten Quartal 2025 auf rund fünf Prozent. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem leichten Anstieg um knapp 0,9 Prozent, im Jahresvergleich um rund 1,4 Prozent. Die geringste Leerstandsrate wies der Wienerberg mit knapp drei Prozent auf. Am anderen Ende der Skala lag die Donaucity mit rund zehn Prozent, gefolgt von der AirportCity Vienna mit knapp acht Prozent.
Mit einer Vermietungsleistung von rund 30.000 Quadratmetern war der Submarkt Innere Bezirke – CBD auch im vierten Quartal der mit Abstand aktivste Teilmarkt. Dahinter folgten Prater mit rund 6.500 Quadratmetern sowie der Wienerberg mit knapp 5.800 Quadratmetern. Die Donaucity kam auf rund 5.300 Quadratmeter.
Der Gesamtbestand moderner Büroflächen in Wien belief sich laut VRF mit Ende 2025 auf rund 5,9 Millionen Quadratmeter. Davon entfallen gut drei Millionen Quadratmeter auf Gebäude der Klasse A und rund 2,7 Millionen Quadratmeter auf die Klasse B. Über das Gesamtjahr 2025 hinweg wurden dem Vienna Research Forum rund 201.000 Quadratmeter an Vermietungsleistung gemeldet. Das entspricht einem Plus von rund neununddreißig Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auffällig war dabei vor allem die Entwicklung der Vorvermietungen, die sich im Jahresvergleich von rund 23.000 auf über 42.000 Quadratmeter nahezu verdoppelten.
