Neue Analysen von Immo Analytics und CBRE zeigen: sinkende Fertigstellungen, steigende Preise, strukturelle Unterversorgung – Trendwende nicht in Sicht.
Die Wohnungsknappheit spitzt sich weiter zu. Gleich zwei am am Montag veröffentlichte Marktberichte (Immo Analytics, CBRE) bestätigen eine anhaltende strukturelle Unterversorgung im frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt. Die Neubauleistung bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück, Verzögerungen nehmen zu und die Preise steigen – sowohl im Eigentum als auch im Mietsegment.
Im Update von Immo Analytics wird der Zeitraum erstmals bis 2027 betrachtet. Bereits 2025 dürfte im frei finanzierten Segment nur etwa die Hälfte des jährlichen Wohnungsbedarfs gedeckt werden, heißt es im Bericht. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang erwartet, 2027 zeigt sich ebenfalls eine sinkende Pipeline. Laut Immo Analytics wurden rund 18 Prozent der Projekte mit geplanter Fertigstellung bis Ende 2026 seit Mai 2025 um mindestens drei Monate, teilweise sogar um bis zu einem Jahr verschoben. Als Grund werden vor allem Finanzierungsprobleme angeführt.
„Ab Ende 2026 ist mit einem Übergang zu einem Verkäufermarkt und in weiterer Folge mit Wohnungsknappheit zu rechnen“, so die Analyst:innen. Geschäftsführer Gregor Pfeiffer sagt: „Die Zahlen für 2027 sind naturgemäß noch mit größeren Unschärfen behaftet. Aber Neubauprojekte, die bis dato überhaupt noch nicht in Angriff genommen wurden, haben nur geringe Chancen auf eine Fertigstellung bis Ende 2027.“ Neue Wohnungen unter 6.000 Euro pro Quadratmeter sind bereits 2025 nur noch in Randlagen erhältlich. Der Anteil solcher Angebote beträgt 2025 noch etwa 18 Prozent, sinkt 2026 auf rund 10 Prozent und verschwindet ab 2027 nahezu vollständig.
Auch der CBRE Wohnungsmarktbericht 2025 bestätigt diesen Trend. Für Wien werden 2025 nur rund 8.800 fertiggestellte großvolumige Neubauwohnungen erwartet – ein Minus von etwa 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die freifinanzierte Neubauleistung liegt mehr als 50 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Die durchschnittlichen Kaufpreise im Eigentum sind vice versa um rund fünf Prozent gestiegen und liegen bei etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter. Spitzenmieten bewegen sich laut CBRE derzeit bei 19,40 Euro pro Quadratmeter.
„Wien steht exemplarisch für den Druck, unter dem der Wohnungsmarkt derzeit steht“, sagt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich. Zwar habe sich die Zahl der Baubewilligungen im ersten Halbjahr 2025 um 16 Prozent erhöht, doch sei das „bestenfalls als positives Signal für die Zukunft zu werten“. Besonders stark werde im Nordosten der Stadt gebaut: Mehr als die Hälfte aller 2025 fertiggestellten Wohnungen befinden sich in Floridsdorf und Donaustadt.
Investorenseitig bleibt Wohnen die gefragteste Assetklasse: 44 Prozent Marktanteil im Investmentvolumen, steigendes Fondsinteresse, stabile Spitzenrenditen bei 4,10 Prozent. Im Finanzierungsumfeld gewinnt ESG an Bedeutung. „Ein bislang wenig genutztes Potenzial liegt in der Plausibilisierung älterer Energieausweise“, sagt Elvis Penjo, Leiter ESG bei CBRE.
