Historisch niedriger Leerstand trifft auf steigende Neuflächenproduktion – EHL sieht zunehmende Bewegung für 2025.
Der Wiener Büromarkt war in den vergangenen Jahren durch eine geringe Neubautätigkeit geprägt, die langjährige Zurückhaltung bei Fertigstellungen hochwertiger Büroprojekte hatte zu einer spürbaren Angebotsverknappung geführt. Die Folge: Die Leerstandsquote ist auf nur 3,3 Prozent gesunken – ein historischer Tiefstand, der laut aktuellem Büromarktbericht von EHL Immobilien lediglich mit Paris vergleichbar ist.
Vor allem in Top-Lagen wie der Wiener Innenstadt und rund um den Hauptbahnhof waren Flächen kaum zu bekommen. „In den besten Lagen hat diese Knappheit zu einem klaren Nachfrageüberhang geführt“, sagt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. „Das wirkt sich auf den Markt aus: Die Mieten steigen, während Incentives zunehmend zurückgehen.“
Ein Ende dieser Entwicklung scheint jedoch in Sicht. Bereits im Jahr 2024 verdoppelte sich das Fertigstellungsvolumen auf rund 90.700 Quadratmeter. Für 2025 prognostiziert EHL einen weiteren Anstieg auf rund 111.000 Quadratmeter neuer Bürofläche. „Diese Zunahme an modernen Neubauflächen bringt frischen Schwung auf den Markt und trägt zur Entspannung der angespannten Angebotssituation bei“, so Ehlmaier.
Gefragt seien vor allem Büroflächen, die hybride und flexible Arbeitsmodelle erlauben. Da werde sich das Angebot entsprechend erhöhen. „Zu den bedeutendsten Entwicklungen zählen das LeopoldQuartier Office, der Central Hub im TwentyOne, Vienna TwentyTwo, das revitalisierte enna, the-work-life-building sowie das Carré Muthgasse“, so Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien. Ein weiterer Impulsgeber ist bereits in Planung: Für 2026 wird mit der Fertigstellung des Projekts „DC2 – The Place 2 Work 2 Live 2 Be“ gerechnet, einem Büroturm mit rund 37.000 Quadratmetern Fläche und einer innovativen Photovoltaik-Fassade.
Am Investmentmarkt sieht EHL positive Signale, wenngleich diese sich nicht in konkreten Abschlüssen widerspiegeln. Die Zinspolitik, das schwache BIP-Wachstum in Europa sowie anhaltend strenge Finanzierungsbedingungen haben in den vergangenen zwei Jahren zu einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens geführt. „Seit Jahresbeginn beobachten wir jedoch eine langsame Rückkehr der Investoren“, sagt Ehlmaier.
Auch wenn – laut aktuellen Transaktionszahlen, die EHL Anfang der Woche gemeldet hatte (immobilien investment berichtete) – wenig gekauft wird, haben sich im Ankaufsprofil vor allem nachhaltige und cashflow-starke Immobilien etabliert, die Nachfrage ging dabei vor allem von Family Offices, Stiftungen und Spezialfonds aus.
