Top-Luxusmarkt 2024 noch rückläufig, aber Zeichen stehen auf Aufschwung

Die Motive und die Kaufkraft der Luxuskäufer sind vom Gesamtmarkt immer zum Teil entkoppelt. Nicht völlig unbeeindruckt von der gesamten Wirtschafts- und Stimmungslage, aber doch auch mit anderen finanziellen Möglichkeiten ausgestattet, verändern sich deren Aktivitäten teilweise früher und teilweise zeitversetzt zum Gesamtmarkt.
„Wer für sich eine Wohnung oder ein Haus jenseits der Millionen-Euro-Grenze in Erwägung zieht, hat üblicherweise das Kleingeld dazu und war von der KIM-Verordnung oder von steigenden Kreditzinsen eher unbeeindruckt“, weiß Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.

„Mit Ausnahme von 2022 sind die Preise im Luxus-Einfamilienhaussegment in den letzten Jahren immer gestiegen oder zumindest stabil geblieben. So auch 2024, während der Durchschnittspreis über alle Einfamilienhäuser gesunken ist“, so Reikersdorfer weiter.
Analysedesign
Was Luxus ist und vor allem wo die Grenze zur „Normalität“ liegt, ist sowohl zeitlich, regional als auch subjektiv unterschiedlich zu bewerten. Um das emotional aufgeladene Phänomen Luxus und seine Entwicklung objektivierbar und damit greifbar zu machen, hat sich betreffend Vergleichbarkeit und Trendanalyse die Betrachtung nach Marktsegmenten bestens bewährt: So definiert RE/MAX die-Top-5-% als Luxus und betrachtet zusätzlich auch die Top-2-% und die Top-1-% in den klar umrissenen Immobilienkategorien Einfamilienhaus, Wohnung und Dachgeschoßwohnung. Dazu noch die Grundstücke am Wasser und die Gebäude am Wasser.
Die 5 % decken sich auch gut mit anderen psychologisch interessanten Grenzen: eine Million Euro für ein Haus, eine Dreiviertelmillion Euro für eine Wohnung, und eineinviertel Millionen Euro für eine Dachgeschoßwohnung.
Die Stückzahl der als Luxus definierten Eigenheime schwankt definitionsgemäß direkt proportional mit dem Eigenheimteilmärkten, die Kaufpreissummen zeigen dagegen schon eine gewisse – durchaus interessante – Unabhängigkeit vom jeweiligen Gesamtmarkt. Andere trendbestimmende Element sind die Anzahl der Ein- und Zwei-Millionen-Euro-Objekte und die absolute Eisbergspitze, die jeweils Top-Ten-Deals bundesweit und pro Bundesland mit dem Vergleich der Entwicklung der Durchschnittspreise und der Mindestpreise.
Was zählt zum Luxus-Immobiliensegment?
Mit der preislich dynamischen Luxusdefinition mittels 5-%-Grenze verändert sich die Gesamtanzahl jener Immobilien, die das Label „Luxus“ tragen dürfen, direkt proportional. Insgesamt ist die Menge an verbücherten Luxusklasse-Objekten ohne Einschränkung auf einen Immobilientyp im Jahresvergleich um -9,3 % zurückgegangen, von 3.550 (2022) und 2.707 (2023) auf 2.454 Stück (2024).
Der Gesamt-Luxusmarktwert ist dabei von 4,26 Mrd. Euro (2022) über 3,06 Mrd. Euro (2023) weiter um -6,2 % auf 2,87 Mrd. Euro geschrumpft. Damit finden wir uns knapp unter dem Niveau von 2019 (2,98 Mrd. Euro).

Im Detail zählen 2024 zur Luxusklasse:
Die 494 teuersten Einfamilienhäuser (2023: 416; 2022: 493),
die 1.679 teuersten Wohnungen (2023: 1.838; 2022: 2.527) und
die 86 Top-Dachgeschoßwohnungen (2023: 96; 2022: 145) plus
die 65 Seegrundstücke (2023: 116; 2022: 96) und
die 130 Seeliegenschaften (2023: 241; 2022: 289).

Die Details in aller Kürze

• Luxusimmobilienkäufer: Ausstattung und Lage bestimmen die Einzigartigkeit der Immobilie. Luxus steht für einen besonderen Lebensstil, Stil, Geschmack und wirtschaftliche Potenz der Besitzer.
• Der Markt für Luxusimmobilien war 2024 stabiler als der Gesamtmarkt (-8,1 %): Luxus-Transaktionswertrückgang von 3,06 Mrd. Euro um -6,2 % auf 2,87 Mrd. Euro. Häuser ziehen bereits an, Wohnungen geben noch nach.
• Luxuseinfamilienhäuser 2024: Durchschnittspreise der Top-5-% unverändert, aber Preissteigerungen bei den Top-2-% von +1,2 %.
• Ein-Millionen-Euro-Einfamilienhäuser: 2024 Zuwachs der Verkäufe auf 436 (+13,0 %). Zwei-Millionen-Euro-Häuser: 110 Objekte (+11,1 %).
• Die Top-Ten-Einfamilienhäuser in Wien kosteten 2024 im Durchschnitt 6,00 Mio. Euro, in Salzburg 5,74 Mio. Euro, in Tirol aber 9,18 Mio. Euro.
• Luxuswohnungen: Österreichschnitt der Top-5-% rutscht unter die 1-Mio.-Euro -Grenze (-2,7 %), der Top-2-%-Schnitt gibt um -8,0 % auf 1,32 Mio. Euro nach.
• Ein-Millionen-Euro-und-mehr-Wohnungen: 446 Stück (-8,6 %), Zwei-Millionen-Euro-und-mehr-Wohnungen 76 Stück (-23,2 %).
• Top-Ten-Wohnungs-Durchschnittpreise legen in Burgenland, Niederösterreich und Steiermark zu.
• Luxus-Dachgeschoßwohnungen im Top-5-%-Durchschnittspreis im Jahresvergleich mit 1,98 Mio. Euro um -17,8 % billiger als im Rekordjahr 2023.
• Die Top-Ten-Dachgeschoß-Wohnungen österreichweit kosteten im Schnitt 4,21 Mio. Euro.
• Der aus sechs Teilindizes basierende RE/MAX-Luxury-Gesamtpreisindex spiegelt das Luxus-Marktgeschehen auf breitester Basis und ergibt für Luxuseinfamilienhäuser: +5,5 % (2023: +3,5 %) – Luxuswohnungen: -12,7 % (2023: -8,9 %) – Luxusdachgeschoßwohnungen: -18,8 % (2023: -1,4 %)
• Gebäude am See: Weiterer Rückgang auf 130 Liegenschaften (-46,1 %); der Verkaufswert sinkt um ein Viertel auf 123,4 Mio. Euro.
• Seegrundstücke (unbebaut): Menge fällt 2024 auf 65 (-44,0 %). Gesamtwert nach Verdopplung von 20,1 Mio. Euro (2022) auf 39,0 Euro (2023), Einbruch 2024 auf 12,0 Mio. Euro.