Otto Immobilien: Büro- und Einzelhandelsimmobilien erwiesen sich als resilient, Office führte mit knapp der Hälfte des Volumens das Jahresergebnis an.
Das Transaktionsvolumen auf dem österreichischen Immobilienmarkt hat im Jahr 2023 zwar einen spürbaren Rückgang verzeichnet, dennoch haben sich manche Assetklassen als durchaus resilient gegenüber europäischen Markttrends erwiesen. Wie aus dem aktuellen Investment-Marktbericht von Otto Immobilien Dienstagvormittag hervorgeht, sind die Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 2,8 Milliarden Euro um etwa 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken, was hauptsächlich auf höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditeanforderungen zurückzuführen ist.
Trotz des allgemeinen Abwärtstrends seien bei Büro- und Handelsimmobilien Zuwächse verzeichnet worden. Büroimmobilien führten 2023 mit einem Anteil von rund 47 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen, das sich auf 1,3 Milliarden Euro belief. Das Büro-Transaktionsvolumen stieg um 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und löste erstmals seit 2019 die Assetklasse Wohnen an der ersten Stelle ab. Wien behielt seine Rolle als Zentrum der Büroimmobilien-Aktivitäten bei, wobei 84 Prozent des Transaktionsvolumens auf die österreichische Hauptstadt entfielen. „Die Resilienz und Attraktivität des Bürosegments im Jahr 2023 signalisiert eine offensichtliche Anpassung an die neuen Marktgegebenheiten“, resümiert Geschäftsführer Eugen Otto über die aktuellen Entwicklungen am Investmentmarkt.
Auch Handelsimmobilien verzeichneten einen Anstieg um 68 Prozent, jedoch wurde dieser Anstieg teilweise durch den Sondereffekt aus dem Verkauf des Kika-/Leiner-Portfolios durch die mittlerweile insolvente Signa im vorigen Jahr beeinflusst. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien ging 2023 dafür rasant auf rund 456 Millionen Euro zurück, verglichen mit über 1,6 Milliarden Euro im Jahr 2022. Der Anteil am Gesamtvolumen lag im Vorjahr bei nur noch bei 16 Prozent , nach 41 Prozent im Jahr 2022. Zudem konzentrierte sich der Markt vornehmlich auf Wien, wo ein Marktanteil von rund 63 Prozent und einem Volumen von 290 Millionen Euro erwirtschaftet worden ist. „Die Zinswende hat den Fokus von sogenannten Forward-Deals hin zu Bestandsimmobilien verlagert“, so Georg Kretschmer, Teamleiter Capital Markets Investment von Otto Immobilien.
Trotz eines Rückgangs von 58 Prozent gegenüber dem Vorjahr blieb das Interesse an Logistik- und Industrieimmobilien bestehen. Das Transaktionsvolumen belief sich auf 267 Millionen Euro, wobei eine gleichmäßigere Verteilung über die Bundesländer zu beobachten war. „Die gut gefüllte Pipeline für 2024 lässt auf ein wiedererstarkendes Interesse und mögliche Volumensteigerungen in diesem Segment hoffen“, sagt Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei OTTO Immobilien. Trotz der allgemeinen Marktherausforderungen bleibt die Investorenlandschaft in Österreich nahezu ausschließlich einheimisch. Nationale Akteure hatten 2023 einen Anteil von 91 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen, lediglich 9 Prozent der Investoren kamen aus dem europäischen Ausland.
Die Anhebung des Leitzinses in der Eurozone hat sich überdies deutlich auf die Immobilienrenditen ausgewirkt. Aktuell liegen die Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Wiener Core-Lagen bei etwa 5,00 Prozent bis 5,50 Prozent, während für gute Bestandsobjekte Renditen von mindestens 6,50 Prozent erzielt werden können. Bei Logistikimmobilien sind die Bruttoanfangsrenditen mit 5,50 Prozent bis 5,75 Prozent rund 50 Basispunkte höher als bei Büroimmobilien. Handelsimmobilien in High Street-Lagen bieten Renditen von etwa 4,20 Prozent. „Diese Anpassung der Renditeerwartungen zieht sich durch alle Assetklassen. Wir erwarten, dass diese Entwicklung das Investitionsverhalten 2024 beeinflussen wird“.
Für das heurige Jahr geht Otto Immobilien jedenfalls von einem ein leicht steigendes Investitionsvolumen aus, gestützt auf eine Anpassung der Verkaufspreise und eine leichte Entspannung der Zinserwartungen. „Derzeit wartet viel Kapital auf den richtigen Investitionszeitpunkt. Wir blicken optimistisch in das Jahr 2024“, so Eugen Otto.