Rohdachböden in Wien: Welche Faktoren beeinflussen den Kaufpreis?

Das Research- und Bewertungsteam von Rustler hat die Rohdachboden-Transaktionen der vergangenen zehn Jahre analysiert. Das Ergebnis der rund 200 Transaktionen am Wiener Markt präsentieren wir Ihnen im vorliegenden Beitrag.

Bei der Bewertung von Rohdachböden ist besonders auf jene Parameter zu achten, die erhebliche Auswirkungen auf den Kaufpreis haben, wie eine rechtskräftige Baubewilligung oder die erzielbare Nutzfläche. Umfassende Marktrecherchen und Kaufvertragsüberprüfungen sind daher unumgänglich. Die Transaktionen aus dem Zeitraum 2012 bis 2021 wurden entsprechend valorisiert. Insgesamt wurden zwar noch deutlich mehr Transaktionen ausgehoben als oben angeführt, jedoch lag bei einigen Transaktionen kein vollständiges Datenmaterial vor. Darüber hinaus wurden auch Transaktionen im Verwandtschaftsverhältnis nicht gewertet, da diese oftmals unterhalb des Marktwerts liegen. Die Bezirke Innere Stadt, Floridsdorf, Donaustadt und Liesing konnten in der Auswertung nicht berücksichtigt werden, da nicht ausreichend valides Datenmaterial vorlag. Darüber hinaus gab es in den Bezirken Simmering (in der Kategorie Verkäufe mit Baubewilligung), Hietzing (in der Kategorie Verkäufe ohne Baubewilligung) und Hernals (in der Kategorie Verkäufe ohne Baubewilligung) keine Transaktionen, sodass auch diese Daten nicht in die Auswertung aufgenommen werden konnten.

Rohdachboden-Transaktionen
Da das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung einen erheblichen Preisunterschied bewirkt, wurde die Analyse in „Rohdachböden mit Baubewilligung“ und „Rohdachböden ohne Baubewilligung unterteilt. Es kann jedoch in Einzelfällen vorkommen, dass auch Rohdachböden ohne rechtskräftige Baubewilligung einen sehr hohen Verkaufspreis erzielen, wenn ein Ausbau als sehr wahrscheinlich gilt, bereits eine Einreichung bei der Behörde vorgenommen wurde und mit einem Ausbau aufgrund der geltenden Bauordnung zu rechnen ist.
Um die Wertsteigerung hinsichtlich der Baubewilligung nachvollziehbarer zu gestalten, wurden ähnliche Bezirke in Gruppen zusammengefasst. In der links angeführten Tabelle finden Sie unsere zusammenfassende Auswertung der Rohdachboden-Transaktionen: Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises wurden die erzielbaren Nutzflächen entweder den Kaufverträgen, den bewilligten Einreichplänen oder den Nutzwertgutachten entnommen. Für den Fall, dass es im Kaufvertrag hierzu keine Angabe gab und auch kein Einreichplan bzw. Nutzwertgutachten vorlag, wurde die zu erwartende erzielbare Nutzfläche aufgrund der Wiener Bauordnung, der aktuellen Flächenwidmung sowie der Erfahrungswerte der Autoren ermittelt. Je mehr Nutzfläche in einem Dachboden erzielbar ist, umso höher ist dessen Wert je Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche. Bei geringerer Nutzfläche ergeben sich in der Regel höhere anteilige Baukosten sowie höhere anteilige Aufzugserrichtungskosten.

Resümee
Vergleicht man sämtliche Durchschnittspreise mit und ohne Baubewilligung, so zeigt sich, dass Rohdachböden mit Baubewilligung rund 30 Prozent mehr wert sind als Rohdachböden ohne Baubewilligung. Für einen Rohdachboden ohne Baubewilligung wurden in den vergangenen zehn Jahren wertgesichert rund 1.180 Euro je Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche, für einen Rohdachboden mit Baubewilligung rund 1.520 Euro je Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche bezahlt. Neben der Lage und der erzielbaren Nutzfläche ist also auch die Rechtssicherheit einer gültigen Baubewilligung für den Quadratmeterpreis von entscheidender Bedeutung.