ÖVI sieht Erholung bei Eigentum, warnt vor Neubaukrise, steigenden Mieten und regulatorischer Unsicherheit.
Der österreichische Immobilienmarkt zeigt im Jahr 2025 nach zwei schwachen Jahren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Gleichzeitig verschärfen sich strukturelle Probleme wie der Rückgang der Neubautätigkeit, ein zunehmender Druck am Mietmarkt und wachsende regulatorische Unsicherheiten. Das ist das zentrale Ergebnis der Jahres-Pressekonferenz des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI) am Mittwoch vor Journalisten.
Nach dem deutlichen Einbruch der Transaktionszahlen in den Jahren 2023 und 2024 habe sich der Markt 2025 „mit angezogener Handbremse“ erholt, sagte ÖVI-Vizepräsident Andreas Wollein. „Wir beobachten eine vorsichtige Erholung, aber keine Rückkehr zur Normalität. Die Preise stagnieren in der Breite, in sehr guten Lagen gibt es wieder leichte Zuwächse.“
Die Nachfrage nach gebrauchten Eigentumswohnungen zog spürbar an. In den ersten drei Quartalen 2025 stieg die Zahl der Transaktionen um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch das Volumen neuer Hypothekarkredite habe sich im Vergleich zu 2023 und 2024 nahezu verdoppelt und liege aktuell bei rund 1,5 Milliarden Euro. Anfang 2022 seien es noch rund 2,5 Milliarden Euro gewesen. Hypothekarkredite mit Zinssätzen zwischen 3,5 und 4 Prozent seien wieder leistbar, Fixzinsdarlehen lägen etwas darüber.
Regional zeigt sich insbesondere Wien widerstandsfähig. In Toplagen wie der Inneren Stadt, Döbling oder Währing wurden moderate Preissteigerungen verzeichnet, während Randlagen stabile Preise aufweisen. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Durchschnitt rund 11.500 Euro pro Quadratmeter in der Inneren Stadt, etwa 5.500 Euro in Döbling und rund 3.700 Euro in Favoriten.
Deutlich angespannter ist die Lage im Neubausegment. „Die Finanzierungssituation für Bauträger ist heute eine völlig andere als noch vor wenigen Jahren“, sagte ÖVI-Bauträgersprecher Thomas Raith. Hohe Baukosten, sinkende Eigenkapitalquoten und strengere Bankenanforderungen führten dazu, dass Projekte verschoben oder gar nicht mehr gestartet würden. Preisanpassungen seien vielfach zulasten der Bauträger gegangen. „Die Preise stagnieren nicht, weil alles gut läuft, sondern weil Wertanpassungen und höhere Finanzierungskosten von den Bauträgern getragen wurden. Das bedeutet oft Gewinnreduktionen oder Verluste“, so Raith.
Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in den Bundesländern. In Vorarlberg hätten sich die Preise stabilisiert oder leicht nachgegeben, sagte ÖVI-Vizepräsident Andreas Karg. Die Nachfrage habe sich zeitweise Richtung Miete verlagert, zuletzt sei jedoch eine leichte Belebung bei Transaktionen erkennbar. Der Neubauverkauf bleibe zurückhaltend, was auch ÖVI-Landesstellenleiter in Kärnten, Max Madile, bestätigte.
Besonders angespannt ist laut ÖVI die Lage am Mietmarkt in Ballungsräumen. „Der Mietmarkt ist derzeit das größte Sorgenkind“, sagte ÖVI-Präsident Georg Flödl. Bei Neuvermietungen seien die Mieten bereits 2024 um 6,2 bis 7,7 Prozent gestiegen, dieser Trend habe sich 2025 fortgesetzt.
Flödl widersprach jedoch der Darstellung, steigende Wohnkosten seien primär auf Vermieter zurückzuführen. „Allein in Wien sind mehr als 200.000 Richtwert- und Kategoriemieten seit 2023 de facto eingefroren. Seit 2023 mussten Vermieter im mietengeschützten Altbau einen realen Verlust von elf Prozent hinnehmen.“ Haupttreiber der Wohnkosten seien Energiepreise und Abgaben, nicht die Nettomieten.
Gesetzliche Eingriffe wie eine Mietpreisbremse für den freien Mietzins seien kontraproduktiv. „Das Mietenrechtsänderungsgesetz bekämpft nicht die Ursachen steigender Mieten, sondern schwächt Investitionen und verschärft langfristig den Wohnungsmangel“, so Flödl. Auch Maßnahmen wie die Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei Share Deals, die Umwidmungssteuer oder die faktische Verlängerung der KIM-Verordnung hätten das Vertrauen der Investoren gebremst.
Auf europäischer Ebene reagiert die EU-Kommission mit einem „Affordable Housing Plan“, der Mitte Dezember 2025 präsentiert wurde. ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel sieht darin teilweise bekannte Ansätze, etwa Erleichterungen im Wettbewerbsrecht für den sozialen Wohnbau. Positiv bewertet er geplante Vereinfachungen bei Genehmigungsverfahren und digitale Bewilligungssysteme ab 2027. Zugleich betonte der ÖVI den Reformbedarf im nationalen Wohnrecht. Ohne Anpassungen im Wohnungseigentumsrecht seien Klimaziele im Gebäudebestand nicht erreichbar, da viele Eigentümergemeinschaften rechtlich handlungsunfähig seien.
