Re/Max Commercial: Mieten größtenteils konstant, regionale Unsicherheiten bleiben.
Der österreichische Büromarkt zeigt zwar auch 2025 eine insgesamt stabile Entwicklung, dennoch gebe es bei den Landeshauptstädten ein ambivalentes Bild. Während Wien und Graz moderate Wachstumsimpulse verzeichnen, bleiben in anderen Landeshauptstädten wie Linz, Innsbruck und Klagenfurt zentrale Fragen offen, geht aus einem aktuellen Report von Re/Max Commercial hervor, der festhält, dass sich der Trend zu hybriden Arbeitsmodellen weiterhin auf die Marktdynamik auswirke.
In Wien etwa wurde 2024 eine Neuproduktion von rund 95.000 Quadratmetern Bürofläche verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das nahezu eine Verdopplung, nachdem 2023 nur rund 45.000 Quadratmeter fertiggestellt worden waren. Die Vermietungsleistung blieb mit etwa 155.000 Quadratmetern auf dem Niveau von 2023. Die Leerstandsrate ist leicht rückläufig und liegt derzeit bei rund 3,4 Prozent. Die Spitzenmieten stagnieren zwischen 17 und 27 Euro pro Quadratmeter. Für 2025 erwartet Re/Max Commercial leichte Anstiege in guten und sehr guten Lagen. Insgesamt sei die Mietentwicklung auf einem „gesunden Niveau“.
Moderates Wachstum auch in der steirischen Landeshauptstadt: In Graz entstehen derzeit rund um die „Smart City“ neue Flächen, die Wohnen, Arbeiten und Handel kombinieren. Auch Projekte nahe dem Stadion und im Quartier „Q2“ treiben die Entwicklung voran. „Es scheint sich eine gesunde und gleichzeitig innovative Entwicklung am Grazer Büromarkt auch für die kommenden Jahre abzuzeichnen“, so Alois Marchel von Re/Max Commercial Graz. Dennoch verläuft die Mietpreisentwicklung verhalten. Nur vereinzelt wurden Abschlüsse über 16 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Herausfordernder gestalte sich die Lage allerdings in der oberösterreichischen Landeshauptstadt Linz: Obwohl ein wirtschaftlich bedeutender Standort würden sich dort mehrere Projekte verzögern. „Die teilweisen Verschiebungen, aber auch die teilweise unklare Situation bei wesentlichen Leuchtturmprojekten lassen aber zur Vorsicht raten“, so Stefan Krejci. Mietpreise von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter seien mittlerweile keine Ausnahme mehr.
In Salzburg wurden 2024 vereinzelt moderne und nachhaltige Büroflächen fertiggestellt, unter anderem das Projekt „Helix“. Die Neubauten entstehen jedoch primär an der Peripherie. Die Spitzenmieten bleiben konstant bei etwa 15 Euro pro Quadratmeter. Für 2025 wird keine nennenswerte Veränderung erwartet.
In Innsbruck blieb die Markttätigkeit auch 2024 gering. Die Fertigstellung des Projekts „West Park“ wurde auf 2025 verschoben. Arno Wimmer von Re/Max Commercial Tirol verweist zudem auf das Projekt „GTP Kematen“ mit rund 65.000 Quadratmetern Gesamtfläche: „Die zweite Baustufe ist gerade in Planung.“ Für 2025 wird keine Erhöhung der Spitzenmieten prognostiziert.
Stillstand dafür in Kärnten: In Klagenfurt sind derzeit keine größeren Neubauten in Planung oder Umsetzung. „Es gab 2024 wenig Bewegung am Klagenfurter Büroflächen-Markt in Bezug auf neu geschaffene hochwertige Flächen“, erklärt Wimmer. Für 2025 wird jedoch wieder ein Anstieg auf das Niveau von 2023 erwartet.
Im Westen Österreichs bleibt der Markt durch hohe Grundstückspreise, Baukosten und strikte Raumordnungsauflagen angespannt. In Bregenz befindet sich das Projekt „Innovationsquartier“ in der Planungsphase. Philipp Feurstein von Re/Max Commercial Vorarlberg merkt an: „Der Büromarkt bewegt sich auf einem preislich hohen Niveau. Für 2025 gehen wir jedoch von einer leichten Reduktion der Spitzenmieten aus.“
