Studie „Obsoleszenzrisiken von Büroimmobilien – Wohnen und Life Science als Ausweg?“ von Colliers, PwC und Garbe Institutional Capital sieht 75 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Deutschland von Veralterung bedroht. Auswege bestehen in Konversion oder Revitalisierung.
Angesichts des wachsenden Risikos wirtschaftlicher Obsoleszenz steht der deutsche Immobilienmarkt vor erheblichen Herausforderungen. Rund 75 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den deutschen A- und B-Städten könnten von dieser Obsoleszenz betroffen sein. Dies übersteigt den prognostizierten Nachfragerückgang von bis zu 24 Millionen Quadratmetern aufgrund stabiler Homeoffice-Quoten deutlich, geht aus einer aktuellen Studie von Garbe Institutional Capital, PwC Deutschland und Colliers hervor. Ausgelotet wurden in der Studie zudem Möglichkeiten nach einer potenziellen Umnutzung und Revitalisierung dieser Flächen, um Stranded Assets zu vermeiden.
Die Studie, die unter dem Titel „Obsoleszenzrisiken von Büroimmobilien – Wohnen und Life Science als Ausweg?“ veröffentlicht wurde, skizziert, dass insbesondere die Umwandlung von Büro- in Wohn- oder Life-Science-Immobilien in etwa 30 bis 35 Prozent der Fälle realisierbar ist. Andreas Höfner, Head of Germany bei Garbe Institutional Capital, betont: „Konversionen von Büro- in Wohnimmobilien eignen sich aufgrund der hohen benötigten Mieten für eine rentable Projektentwicklung im höheren Mietsegment, kaum aber für sozialen Wohnraum.“ Dabei könnten bis zu 200.000 neue Wohnungen entstehen, jedoch bleibt die Umnutzung in sozialverträglichem Wohnraum eine Herausforderung.
Die Umnutzung von Büroflächen in den Life-Science-Sektor, der durch technologische Innovation und steigende Nachfrage charakterisiert ist, bietee laut der Studie ebenfalls Potenzial. Allerdings seien nur etwa drei bis vier Prozent der obsoleten Büroflächen für eine solche Konversion geeignet, was bis zu 2,5 Millionen Quadratmetern entspricht.
Noch längst nicht alle Büroflächen können in dem Maße umgenutzt werden. Für etwa 65 bis 70 Prozent der von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen gibt es jedoch keine direkte Umnutzungsmöglichkeit in Wohnen oder Life Science. Rita Marie Roland, Partnerin Real Estate bei PwC Deutschland, erklärt: „Für rund 65 bis 70 Prozent der von Obsoleszenz bedrohten Bürofläche besteht kein direkter ‚Fluchtweg‘ in eine Umnutzung in Wohnen oder Life Science.“ Alternativ könnten andere Nutzungsarten wie Lebensmitteleinzelhandel, Bildungseinrichtungen oder Flüchtlingsunterkünfte in Betracht gezogen werden, wobei auch hier das Potenzial begrenzt sei.
Zumindest sei eine Wiedernutzung als Büro möglich, so Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland: „Steigende Mieten für moderne Büroimmobilien können die Wirtschaftlichkeit von Revitalisierungen erhöhen und das Volumen an potenziell von Obsoleszenz bedrohten Büroflächen reduzieren. ‚Büro zu Büro‘-Konversionen könnten in diesem Fall wieder eine Option für Investoren und Projektentwickler bieten.“