CBRE: 2022 hat vor allem der Wiener Markt bei Vermietungen performt. Österreichweit dank zwei Portfoliotransaktionen rund 600 Millionen Euro investiert. Repricing-Prozess zwischen Käufer und Verkäufer und steigende Spitzenrendite.
Erhöhter Bedarf an Logistikimmobilien bei gleichzeitigem Produktmangel: Eine Gemengelage, die den österreichischen Logistikmarkt im Vorjahr positiv beflügelt hat. Laut einer heute veröffentlichten Mitteilung des Immo-Dienstleisters CBRE, der laut eigenen Angaben 51 Prozent des Marktvolumens abgewickelt hatte, seien 2022 einige Rekorde erzielt worden. Etwa in Wien, wo ein Flächenumsatz von rund 190.000 Quadratmetern verzeichnet worden sind, wobei das Gros – 182.000 Quadratmeter – auf Vermietungen zurückzuführen sind, beim Rest handelt es sich um eigengenutzte Liegenschaften, die im Vorjahr fertiggestellt worden sind. Zwei Drittel des Flächenumsatzes seien dabei in den sub-Regionen im Süden und Osten erzielt worden.
Was die Fertigstellungen österreichweit betrifft, so seien an den drei Logistik-Hotspots Wien, Graz und Linz zusammen rund 146.000 Quadratmeter neu auf den Markt gekommen. Der Großteil – 96.000 Quadratmeter – entfiel auf den Logistikmarkt Wien, in Graz wurden ca. 7.000 Quadratmeter fertiggestellt, am Logistikmarkt Linz waren es 43.000 Quadratmeter. Zu den größten Fertigstellungen zählen: e-Log Park in Traiskirchen von DLH, die Erweiterung des Post Logistikzentrums in Allhaming sowie das neue Logistikzentrum in Müllendorf, das von Garbe Industrial Real Estate entwickelt wurde und von Lidl genutzt wird. Heuer rechnet CBRE mit einer deutlich höheren Flächenproduktion, 2023 werde die Fertigstellungsrate über 390.000 Quadratmeter betragen.
Mehr Vermietungen möglich, aber zu wenig Fläche am Markt
Laut Franz Kastner, Teamleader Industrial & Logistics bei CBRE, hätte man heuer auch mehr vermieten können: „Die Fertigstellungsleistung deckt die Nachfrage nicht – wohl auch nicht jene, die wir für 2023 erwarten. Nach wie vor stellen wir eine große Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage fest.“ Der Objektmangel sowie die höheren Bau- und Finanzierungskosten wie Grundstückspreise lasse die Mieten jedenfalls steigen, der Leerstand für Klasse A- und B-Flächen weist mit 0,3 Prozent nahezu eine Vollvermietung aus. Mit Ende des Jahres lag die Spitzenmiete daher bei 6,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 12 Prozent gegenüber 2021 entspricht. Nicht nur das, so Kastner: „Die Situation am Markt führt dazu, dass selbst für Altbestände, die den modernen Anforderungen eigentlich längst nicht mehr entsprechen, teilweise schon hohe Mieten aufgerufen und auch bezahlt werden.“
Im Vorjahr seien laut CBRE rund 600 Millionen Euro in Logistikimmobilien investiert worden, eine Rekordsumme, die sich im Wesentlichen aus zwei Portfolio-Transaktionen zusammengesetzt habe. Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE: „Bemerkenswert ist dieser Rekordwert auch vor dem Hintergrund, dass insgesamt am österreichischen Immobilienmarkt weniger investiert wurde. Die Assetklasse Logistik hat sich hier noch entgegen dem Trend entwickelt.“ Die Spitzenrendite ist jedoch Ende des Jahres um 60 Basispunkte auf 4,4 Prozent angestiegen.
Das sei bedingt durch die aktuellen Entwicklungen am Investmentmarkt allgemein. Schwarz: „Bei den Investoren macht sich angesichts der angepassten Zinspolitik eine geringere Risikobereitschaft bemerkbar und wir sehen, dass sich auch derer Logistikmarkt in einem Repricing Prozess befindet – d.h. eine Neuordnung der Preisvorstellungen von Investoren und Eigentümern.“