EHL Wohnen: Zahl neuer Mietwohnungen in diesem Jahr werden rund 40 Prozent unter dem Wert vom Vorjahr sein. Ab kommendem Jahr wird auch ein Einbruch im Eigentumssegment erwartet. Wohnpaket der Bundesregierung zeitigte aktuell keine nennenswerten Auswirkungen.
Das derzeitige Marktumfeld stellt den Wiener Wohnungsmarkt vor zunehmenden Herausforderungen, wenngleich sich durch die Leitzinssenkung um 25 Basispunkte zumindest im Eigentumsbereich ein kleiner Lichtblick andeutet. Das geht aus dem Halbjahresupdate von EHL Wohnen hervor, in der vor allem ein Einbruch von Neubauwohnungen im Mietsektor um 40 Prozent für das heurige Jahr prognostiziert wird. Dem gegenüber kommen mehr Eigentumswohnungen auf den Markt, wobei EHL eine spürbar angezogene Nachfrage in diesem Segment verzeichnet, was durch die positive Signalwirkung durch die EZB-Leitzinssenkung begründet wird. Doch auch im Eigentumssektor wird demnächst ein Einbruch erwartet.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat sich auf einem besonders hohen Niveau eingependelt, das Plus beträgt circa 60 Prozent gegenüber der Zeit vor der Zinswende im Jahr 2022. Gleichzeitig trifft die Nachfrage auf ein sehr geringes Angebot, infolgedessen sind die Mieten auch im zweiten Quartal über der Inflationsrate gestiegen. Die Verwertungszeiten sind in der Regel sehr kurz, was von Interessenten raschere Mietentscheidungen erfordert. Das vor allem vor dem Hintergrund, dass für das heurige Jahr eine Anzahl von lediglich 3.170 Mietwohnungen erwartet wird, auch aufgrund der Tatsache, dass die Mehrzahl der errichteten Projekte zunehmend in den Einzelabverkauf gelangt. Das wiederum deutet darauf hin dass Wohnprojekte, die für institutionelle Investoren konzipiert worden sind, im derzeitigen Marktumfeld kaum Käufer finden, die diese gesamthaft übernehmen.
Auch verschiebe sich das Verhältnis des Angebots von Eigentum und freifinanzierter Miete noch stärker, da Entwickler neue Projekte auch in den nächsten Monaten verstärkt im Einzelabverkauf positionieren werden. Die Zahl der neuen Eigentumswohnungen wird dieses Jahr um circa 1.000 Einheiten höher liegen als im Vorjahr und so die Marke von circa 7.000 Wohnungen erreichen. Der Anstieg im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus fällt mit einem Plus von circa 320 Einheiten nur gering aus. 2025 wird aber auch in diesem Segment ein drastischer Einbruch erfolgen wegen der wenigen Projektstarts in den letzten zwei Jahren.
Keine Auswirkungen auf die Nachfrage hatte hingegen das von der Bundesregierung vollmundig beschlossene Wohnpaket. Vielen Interessenten sind die darin enthaltenen Vorteile, wie beispielsweise der Entfall der Eintragungsgebühr für Eigennutzer, noch nicht bekannt. Daraus ergibt sich ein erhöhter Informationsbedarf. Damit Eigentum weiterhin geschaffen werden kann, werden dringend weitere Maßnahmen erforderlich sein, um den Bedarf und die Leistbarkeit von Wohnraum auch für die nächsten Jahre sicherzustellen. Weitere Maßnahmen wie zum Beispiel Zinszuschüsse, wie sie bereits in Niederösterreich gewährt würden, seien laut Ansicht von EHL dringend erforderlich. Ob die jüngste Lockerung der KIM-Vorordnung einen realen Effekt haben wird, wird sich erst im zweiten Halbjahr zeigen. Hierbei wurden nämlich die Rahmenbedingungen für die Inanspruchnahme der Ausnahmekontingente für die Finanzierungsinstitute entschärft.
Die neuen Restriktionen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen, die gemäß der Bauordnungsnovelle seit 1. Juli in Kraft getreten sind, werden voraussichtlich nicht zu einem nennenswert größeren Wohnungsangebot führen. Allenfalls ist zusätzliches Volumen für andere Formen der befristeten Beherbergung (Studentenwohnungen, Serviced Apartments, etc.) zu erwarten, Voraussetzung dafür ist aber eine entsprechende Widmung. Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien ist ungebrochen stark, in manchen Bereichen sogar steigend.
Zumindest gibt es beim Eigentumsmarkt einen kleinen Lichtblick, vor allem, was die Transaktionszahlen betrifft. Der bereits im ersten Quartal 2024 feststellbare zarte Aufschwung hat sich im zweiten Quartal ungebrochen fortgesetzt. Verstärkt wird die Aufwärtsentwicklung durch den Zinssenkungsschritt der EZB im Mai, aber auch durch das gestiegene Einkommensniveau. Da das aktuelle Marktumfeld für Käufer aufgrund des qualitativ hochwertigen Angebots besonders attraktiv ist, sondieren neben Eigennutzern auch vermehrt wieder Anleger und Paketkäufer den Markt. Da die Knappheit bei Mietwohnungen bei ungebrochen hoher Nachfrage zu steigenden Mieten führt, habe sich such das Interesse bei Anlegern und Paketkäufern spürbar verstärkt.
Die Entwicklung von Eigentums- und Mietpreisen ist nach wie vor divergierend. Im unteren und im mittleren Qualitätssegment seien die Mieten auch im zweiten Quartal merkbar stärker gestiegen als die Inflation, es komme also zu realen Verteuerungen. Weniger stark sind die Anstiege im höheren Preissegment. Im Durchschnitt sind die Mieten seit Jahresbeginn um circa 5,3 Prozent auf 14,70 Euro gestiegen, wobei es vor allem in guten Wohnlagen auch stärkere Zuwächse gibt. So wurden beispielsweise im Jahr 2023 bei einem Neubauobjekt im dritten Bezirk im Schnitt 15,60 Euro Miete erzielt, waren es in einem im Hinblick auf Lage und Qualität vergleichbaren Objekt dieses Jahr bereits 16,40 Euro.
Die Entwicklung der Eigentumspreise verlaufe mit einem Plus von circa 0,5 Prozent im ersten Halbjahr hingegen deutlich moderater. Der Preisabstand vom Neubau zu Bestandswohnungen, bei denen künftig Investitionskosten für die Dekarbonisierung bzw. Wärmeschutzmaßnahmen erforderlich werden, hat sich leicht vergrößert. 2025 wird die Zahl der Fertigstellungen weiter stark sinken und die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen wird erstmals deutlich zurückgehen.
Nach wie vor bleiben die Rahmenbedingungen für Projektentwickler schwierig. Damit wieder mehr Wohnbauprojekte realisiert werden können, ist eine umfassende Verbesserung der Rahmenbedingungen unverzichtbar, etwa durch Durchforstung von Bauvorschriften, raschere Verfahren und Steueranreize, konstatiert EHL. Im kommenden Jahr werde die Angebotslücke bei Mietwohnungen weiter stark wachsen und der Bedarf werde nicht mehr gedeckt werden können.
Private Anleger dürften dafür am Eigentumsmarkt wieder deutlich aktiver werden. Zuwächse seien bei der Nachfrage nach einzelnen Vorsorgewohnungen ebenso zu erwarten wie bei Käufen von Wohnungspaketen. Mit weiteren Zinssenkungsschritten ist zu rechnen und damit wird auch die Nachfrage nach Eigentum weiter steigen. Im zweiten Halbjahr gibt es für Käufer noch ein gutes und vielfältiges Angebot, ab Ende 2025 ist auch in diesem Segment mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen.
