Wien bleibt dank stabiler Marktbedingungen, einer nachhaltiger Bestandsqualität und eines starken Talentpools ein bevorzugter Investitionsstandort – weitere Ankäufe prüft Catella Investment Management vor allem bei geförderten Projekten in Topzustand, sagt Michael Keune, Managing Director bei Catella Investment Management, im Gespräch mit „immobilien investment“.
Herr Keune, Wien steht weit oben auf Ihrem Einkaufszettel. Was macht die Stadt für Ihre Investoren so attraktiv?
Michael Keune: In Wien finden wir einen wirtschaftlich wie demografisch äußerst stabilen Markt mit günstigen Einstiegspreisen für junge und vor allem nachhaltige Bestandsgebäude in gutem Zustand. Beispielhaft ist die Immobilie, die wir im Sommer dieses Jahres in Wien-Floridsdorf angekauft haben. Das Ensemble mit 192 vollständig vermieteten Wohnungen wurde 2014 errichtet, hat die Energieeffizienzklasse B (HWB), wird mit Fernwärme beheizt und verfügt über eine Solarthermieanlage für die Warmwasseraufbereitung. Das Projekt haben wir in einen Artikel-9-Fonds, den „Catella European Residential III“, einbringen können. Es gibt nicht viele Standorte, an denen Sie eine derartige Objektqualität finden. Zudem hat Catella Investment Management in Wien einen eigenen Standort, von dem aus wir unsere österreichischen Assets managen und Kaufangebote vor Ort überprüfen. Unser Team hier profitiert von dem großen Pool an Talenten. Die gute österreichische Ausbildung im Immobilienbereich bringt hervorragende Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter hervor.
Sind weitere Akquisitionen in Wien geplant?
Keune: Wir beobachten den Markt weiterhin intensiv. Der Fokus des Interesses liegt auf Projekten, deren Förderung unlängst ausgelaufen ist, die aber keinen Instandsetzungsbedarf aufweisen und mit Blick auf die hierzulande üblichen Baustandards in einem Topzustand sind. Bei solchen Projekten ziehen wir weitere Ankäufe in Erwägung.
Wie fügt sich das Engagement in Ihre Gesamtstrategie ein?
Keune: Wir sehen, dass Wohnen bei institutionellen Investoren wieder gefragt ist. Seit etwa einem Dreivierteljahr verzeichnen wir ein anziehendes Geschäft, und die langfristig orientierten Kunden sind zurück, auch weil sich die Angebots- und die Kaufpreise angenähert haben. Allerdings sind schlüsselfertige Neubauten namentlich in den deutschen Wachstumsregionen aktuell ein rares Produkt. In diesem Jahr werden wir im Ankauf rund 200 Millionen Euro investieren, davon sind 150 Millionen Euro bereits gezeichnet. Das ist nicht üppig, aber mehr als in den vergangenen beiden Jahren.
Dabei kaufen wir vor allem kleinteiliges Wohnen. Aus Managerperspektive ist es klüger, drei statt zwei Transaktionen für 100 Millionen Euro zu tätigen und so insgesamt liquider und näher am Produkt zu bleiben. Denn im kleineren Rahmen werden wirklich wieder Wohnimmobilien entwickelt, keine Mietskasernen. So entstehen Wohnungen, die alternativ auch als Eigentumswohnungen verkaufbar wären, und so soll das doch sein, das ist das Geschäft. Angestrebt sind dabei Faktoren im Ankauf vom 22- bis 23-Fachen. Das bedeutet eine Ausschüttungsrendite von drei bis dreieinhalb Prozent und bei einem entsprechenden Leverage eine Bruttoanfangsrendite von rund viereinhalb Prozent. Die FK-Quote liegt in unseren Fonds bei maximal 30 Prozent.
Catella Investment Management ist europaweit tätig. Gibt es Veränderungen in der Länderallokation?
Keune: Unser Kernmarkt bleibt Deutschland und hier vor allem Berlin und weitere Wachstumszentren. In der jüngeren Vergangenheit haben wir neben Österreich auch in Finnland und Irland investiert. Den Markt in UK sehen wir ebenfalls positiv. In Leicester und in Cardiff haben wir zwei Build-to-Rent-Objekte erworben. Generell spielt Diversifikation eine wachsende Rolle, in Bezug auf Sektoren, Projektgrößen und im geografischen Zusammenhang. So gibt es aufgrund der Wohnungsknappheit in Metropolenregionen und Universitätsstädten einen wachsenden Regulierungsdruck sowohl auf nationaler als auch auf regionaler Ebene. Damit eine regional stark erhöhte Grunderwerbsteuer nicht das Ergebnis verhagelt, empfiehlt es sich, auch innerhalb der nationalen Märkte zu streuen.
Wie wirkt sich die ESG-Regulierung auf Ihre Produktpolitik und das Investorenverhalten aus?
Keune: Wir kaufen für unsere Artikel-8- und -9-Fonds ein. In Deutschland erwerben wir dafür vorrangig Neubauimmobilien. Das Angebot ist diesbezüglich äußerst begrenzt, weil wir bei den Miethöhen limitiert sind. Die Kunden kaufen keine Bruttowarmmieten von 3.000 Euro, sondern 15 Euro je Quadratmeter bei möglichst geringen Nebenkosten. Ein sehr großer Kunde von uns bestätigte das auch. Die Mieten müssen von den Mietern langfristig also über 20 Jahre bezahlbar sein, auch mit Blick auf die wirtschaftliche Lage und die Perspektiven in Deutschland sowie auf das Image der Kapitalanlage. Das S in ESG ist für viele institutionelle Investoren schon wichtig.
Sie haben die Produktknappheit erwähnt. Vor 2022 war der frühzeitige Projekteinstieg ein probates Mittel, um sich attraktive Immobilien zu sichern, und man hört, das Forward Funding werde über kurz oder lang wieder zurückkehren?
Keune: Wir sind positiv gestimmt, dass es 2026 mehr Neubautransaktionen im Forward Funding geben wird. Der Startschuss dafür ist bereits 2024 gefallen, und bei unserem aktuellen Projekt in Hannover haben wir die erste Rate nach der Fertigstellung des Rohbaus gezahlt. Grundsätzlich sind die Konditionen dafür vergleichbar mit denen, die bis 2016/17 üblich waren. Im Vordergrund steht der Sicherheitsaspekt des Bauträgers. Wir fragen: „Kannst du grundsätzlich eine Finanzierung von der Bank bekommen?“ Dann können wir auch ratierlich zahlen. Besteht der Bauträger diese Bonitätsprüfung, dann machen wir auch wieder Forward Funding.
Dabei profitieren wir auch von der Konsolidierung. Die Bauträger, die aktuell noch da sind, sind realitätsnah. Das sind oft langfristig agierende Unternehmen, die länger als zehn Jahre am Markt sind und die wir gern bei den Kosten für die Projektfinanzierung entlasten. Denn bekanntermaßen müssen Banken dafür extrem hohes Eigenkapital hinterlegen, und das muss über den Zins bezahlt werden. Umgekehrt müssen die Fonds den Kaufpreis zu Beginn ohnehin komplett sicherstellen, das Kapital ist also vorhanden, irgendwo geblockt und zu relativ überschaubaren Konditionen angelegt. Dann kann man es auch gleich in das Projekt stecken.
Catella Investment Management hat unlängst in Dublin wieder ein Studentenwohnheim akquiriert. Wann und warum haben Sie begonnen, sich mit diesem Segment zu befassen?
Keune: Das liegt schon einige Zeit zurück. Schon vor der Lehman-Pleite 2008 gab es Studentenwohnheime als Beimischung in unseren europäischen Wohnfonds. Das haben wir sukzessive ausgebaut, weil es in bestimmten nationalen Märkten wie Großbritannien kaum klassisches Mietwohnen gibt und sich in der Zwischenzeit auch die Aufenthaltsdauer in den Wohnheimen verlängert hat. Immer mehr Studenten satteln auf einen Bachelor auch den Master. Das bedeutet eine höhere Stabilität in der Vermietung. Gleichwohl sind die Mietanpassungsmöglichkeiten von Zyklus zu Zyklus enorm, jedenfalls deutlich größer als im herkömmlichen Wohnen. Aktuell haben wir knapp eine Milliarde Euro AuM im Segment Studentenwohnen, größtenteils selbst gemanagt. In der Assetklasse Wohnen ist es das beste Segment. Ein hochattraktives Produkt, das wir weiterhin gern ankaufen.
