CBRE sieht Anzeichen für Beginn eines neuen Marktzyklus

Stabilisierte Rahmenbedingungen und steigende Marktaktivität prägen Ausblick auf Immobilienwirtschaft 2026. Strukturelle Herausforderungen – vor allem im Wohnsegment bleiben aber.

Der österreichische Immobilienmarkt steht nach Einschätzung von CBRE am Beginn eines neuen Marktzyklus. Verbesserte wirtschaftliche Rahmenbedingungen, ein starkes Investmentjahr 2025 sowie eine zunehmende Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern würden laut dem aktuellen Real Estate Market Outlook Austria 2026 die Grundlage für eine breitere Marktaktivität im laufenden Jahr schaffen, so der Immo-Dienstleister am Montag in einer Aussendung.

„Unsere Fundamentaldaten signalisieren den Beginn eines neuen Immobilienzyklus“, erklärte Lukas Schwarz, Managing Director von CBRE Österreich. Die Rahmenbedingungen hätten sich insgesamt spürbar stabilisiert. „Insbesondere am Investmentmarkt ist die Belebung bereits deutlich sichtbar, und wir erwarten 2026 Aktivität über nahezu alle Assetklassen hinweg“, so Schwarz. Der österreichische Investmentmarkt verzeichnete 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 4,1 Milliarden Euro und lag damit etwa 40 Prozent über dem Vorjahreswert. Wien erwies sich erneut als zentraler Markt und erzielte das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte. Wohnimmobilien führten das Ranking der Assetklassen an, gefolgt von Büro- und Hotelimmobilien.

Auffällig ist laut CBRE die verstärkte Rückkehr internationaler und institutioneller Investoren, die 2025 bereits 41 Prozent des gesamten Investmentvolumens stellten. Für 2026 wird ein Marktvolumen auf Höhe des langfristigen Durchschnitts erwartet. Begleitet wird dies von einer moderaten, aber anhaltenden Renditekompression bei erstklassigen Objekten, was auf steigende Preise bei gleichzeitig moderat wachsenden Mieterträgen hindeutet.

Unverändert herausfordernd präsentiert sich der Wohnungsmarkt. Trotz eines leichten Anstiegs der Fertigstellungen reicht das Neubauvolumen nicht aus, um den Bedarf insbesondere in den Ballungsräumen zu decken. „Vor allem im Mietsegment besteht weiterhin eine strukturelle Unterversorgung“, sagte Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE. Für Wien rechnet das Unternehmen im Jahresverlauf 2026 mit einer Spitzenmiete von 20,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die rückläufige Zahl an Baubewilligungen lasse zudem keine rasche Entspannung erwarten.

Der Wiener Büromarkt blickt auf ein sehr starkes Vermietungsjahr 2025 zurück, getragen von drei Großabschlüssen. Hochwertige, ESG-konforme Flächen in guten Lagen bleiben gefragt, während die Projektpipeline für 2026 deutlich reduziert ist. Die Leerstandsquote ist leicht gestiegen, zählt im europäischen Vergleich jedoch weiterhin zu den niedrigeren. Am Logistikmarkt zeigt sich nach zwei herausfordernden Jahren eine Phase der Konsolidierung. Entwickler agieren zurückhaltend, Vorvermietungen bleiben Voraussetzung für neue Projekte. Für 2026 erwartet CBRE einen leichten Anstieg der Vermietungsleistung bei moderater Mietentwicklung.

Der Einzelhandelsmarkt bleibe jedoch von einem herausfordernden Konsumumfeld geprägt. Hohe Preise, eine erhöhte Sparquote und nur moderates reales Umsatzwachstum dämpfen die Nachfrage. Gleichzeitig differenziert sich der Markt zunehmend: Zentrale High-Street-Lagen behaupten sich besser als periphere Standorte. Shoppingcenter erweitern ihr Angebot verstärkt um Gastronomie-, Freizeit-, Fitness- und Gesundheitsnutzungen, um Frequenz und Aufenthaltsdauer zu erhöhen. Internationale Marken, insbesondere aus dem Luxus-, Sport- und Outdoorsegment sowie Non-Food-Diskonter, bleiben in Österreich expansiv, allerdings selektiv in gut frequentierten Lagen. Auch auf Investorenseite fließt Kapital gezielt in klar positionierte Einzelhandelsimmobilien mit stabiler Nutzungsperspektive.

Der Hotelimmobilienmarkt profitiere aktuell weiterhin von hohen Nächtigungszahlen und einer starken internationalen Nachfrage. Wien festigt seine Position als Tourismus- und Kongressstandort mit einer durchschnittlichen Auslastung von rund 69 Prozent. Gleichzeitig steigt der wirtschaftliche Druck auf Betreiber durch höhere Personal- und Betriebskosten. Gefragt sind daher effiziente Konzepte sowie Investitionen in Qualität. Für Investoren zählt das Segment dennoch zu den gefragtesten Assetklassen 2026.

Rechenzentren entwickeln sich laut CBRE dafür zunehmend zu einem zentralen Infrastrukturthema. Getrieben durch Cloud-Anwendungen, Künstliche Intelligenz und datenintensive Geschäftsmodelle steigt der Bedarf an Rechenleistung deutlich. Wien hat sich als relevanter europäischer Standort etabliert. Stromverfügbarkeit, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gelten dabei als entscheidende Faktoren für zukünftige Entwicklungen.