Die vierte Ausgabe des Expert Papers „Booking the Future“ von mrp hotels analysiert Finanzierung, Investment, Betreiberstrategien und Digitalisierung im Hotelmarkt.
Die Finanzierung von Hotelimmobilien richtet sich zunehmend nach der operativen Ertragskraft eines Projekts. Zu diesem Ergebnis kommt mrp hotels in der vierten Ausgabe des Expert Papers „Booking the Future“. Die Publikation umfasst 18 Fachbeiträge, darunter Einschätzungen von 14 externen Branchenexperten, und behandelt Marktentwicklung, Investment, Finanzierung, Betreiberverträge und Digitalisierung.
Ausgangspunkt ist eine weiterhin stabile touristische Nachfrage. In Deutschland erreichten die Beherbergungsbetriebe 2025 mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen einen neuen Höchststand. Gleichzeitig belasten steigende Personal-, Energie- und Finanzierungskosten die Ertragslage. „Die zentrale Herausforderung liegt zunehmend darin, aus der stabilen, aber nicht stark wachsenden Nachfrage ausreichend Profitabilität zu erzielen und daraus finanzierbare, werthaltige und zukunftsfähige Hotelimmobilien zu machen“, sagt Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels.
Mit der Refinanzierung von Krediten aus der Niedrigzinsphase steigen laut Expert Paper die Anforderungen an Hotelprojekte. Neben klassischen Banken gewinnen Private-Credit-Fonds an Bedeutung. Nach Angaben von mrp hotels entfallen bereits rund 20 Prozent neuer Hotelfinanzierungen auf solche Anbieter. Bei der Kreditprüfung werden neben der Immobilie zunehmend Betreiberbonität, Vertragsstruktur, Investitionsbedarf, Nachhaltigkeitskriterien und Datenqualität berücksichtigt.
„Die Finanzierung ist nicht unbedingt schwieriger geworden, aber deutlich umfangreicher und holistischer“, sagt Veronica Eckhoff, Vice President bei der Aareal Bank. „Wir finanzieren also nicht nur eine Immobilie, sondern die Kombination aus Markt, Betreiber, Vertragsstruktur und Sponsor.“ Entscheidend bleibe ein Cashflow, der auch unter konservativen Annahmen tragfähig ist. Alternative Finanzierungsformen können dabei insbesondere bei Umbauten, energetischen Sanierungen oder Erweiterungen ergänzend eingesetzt werden.
Auch auf dem Transaktionsmarkt zeigt sich eine stärkere Differenzierung. Das Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland stieg 2025 laut Expert Paper um 40 Prozent auf 1,84 Milliarden Euro. Gleichzeitig werde Kapital europaweit verstärkt in touristisch geprägte Regionen und hochwertige Hotelprodukte gelenkt. Standortqualität, Betreiber und Ertragsperspektiven würden genauer geprüft. Neben der operativen Entwicklung spielen dabei auch Faktoren wie internationale Verkehrsanbindung, Verfügbarkeit von Arbeitskräften, Infrastruktur und regulatorische Rahmenbedingungen eine Rolle.
Auch die Wahl von Betreiber und Marke wird stärker unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bewertet. Eine Modellrechnung von mrp hotels für ein Stadthotel mit 118 Zimmern beziffert Franchise-, System-, Vertriebs- und Loyalty-Kosten auf insgesamt rund neun bis elf Prozent des Umsatzes. Um diese Kosten unter den getroffenen Annahmen auszugleichen, müsste der RevPAR demnach um etwa 17 bis 20 Prozent steigen.
„Eine starke Marke kann ein großer Vorteil sein, ist aber definitiv keine Garantie für wirtschaftlichen Erfolg“, sagt Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels. Entscheidend sei, ob eine Marke tatsächlich zusätzliche Nachfrage erzeuge oder bestehende Buchungen lediglich auf andere Vertriebskanäle verlagere.
Chancen sieht die Publikation auch bei bestehenden Hotels mit operativen Problemen, Repositionierungsbedarf oder offenen Nachfolgethemen, sofern Standort und wirtschaftliche Basis tragfähig sind. Für Betreiber rückt dabei stärker die Profitabilität einzelner Häuser anstelle reinen Größenwachstums in den Mittelpunkt. „Es ist nicht die Anzahl der Hotels, die über den Erfolg entscheidet, sondern die nachhaltige Profitabilität“, sagt Adrian Lindner, CEO der Lindner Hotel Group.
Künstliche Intelligenz, Automatisierung und Business Intelligence sollen zugleich stärker zur Steuerung von Revenue Management, Vertrieb und Betriebskosten eingesetzt werden. Als relevante Kennzahl rückt dabei nach Einschätzung von mrp hotels das operative Betriebsergebnis stärker in den Vordergrund.
Schaffer sieht darin eine grundlegende Verschiebung der Erfolgsfaktoren im Hotelmarkt: „Die Zukunft gehört nicht unbedingt jenen, die die meisten Hotels entwickeln oder betreiben, sondern denen, die ihre Hotels langfristig profitabel und werthaltig machen.“
