CBRE: Wiener Büromarkt zeigt Erholung bei Vermietungen – Neubauvolumen erreicht historischen Tiefstand.
Auch wenn der Bürovermietungsmarkt in Wien leichte Erholungstendenzen zeigt, ist die Fertigstellungspipeline auf einem historischen Tiefpunkt angelangt. Denn wenn laut des Immobiliendienstleisters CBRE im ersten Quartal rund 51.400 Quadratmeter Büroflächen vermietet wurden – ein Anstieg von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und stärkstes Quartal seit 2018 – wird die Luft hinsichtlich großer Flächen zunehmend dünn. Denn so wenig Fertigstellungen hab es seit drei Jahrzehnten nicht mehr.
Die Nachfrage habe sich auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts stabilisiert, verlaufe jedoch differenziert. „Die Nachfrage hat sich wieder auf Höhe des langjährigen Durchschnitts eingependelt, gleichzeitig ziehen sich viele Anmietungsprozesse und insbesondere Suchen nach größeren Flächen in die Länge“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Im ersten Quartal seien lediglich drei Neuanmietungen über 3.000 Quadratmeter abgeschlossen worden. Der Markt werde weiterhin von kleineren und mittelgroßen Flächen dominiert. Besonders gefragt seien ESG-konforme Neubauten sowie gut angebundene Bestandsobjekte.
Beim Angebot zeigt sich hingegen ein deutlicher Rückgang. „Das ist das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit fast 30 Jahren“, sagte Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, mit Blick auf die für 2026 erwarteten rund 76.400 Quadratmeter neuer oder generalsanierter Büroflächen. Im Vorjahr waren es noch etwa 122.000 Quadratmeter gewesen. Größere Projekte beschränken sich aktuell auf Entwicklungen wie den DC Tower 2, ENNA und MC15. Für 2027 wird ein moderater Anstieg auf rund 93.500 Quadratmeter prognostiziert.
Branchenseitig führt die Digitalwirtschaft die Nachfrage an. Mehrere IT-Unternehmen hätten insbesondere in Neubauten und revitalisierten Objekten Flächen angemietet. Dienstleistungsunternehmen, Handel sowie Industrie und Gewerbe folgen jeweils mit einem Marktanteil von rund 17 Prozent. Die öffentliche Verwaltung erreichte neun Prozent. „Das ist aber nur ein temporärer Effekt. Von öffentlichen Institutionen laufen einige sehr große Suchen“, so Schild.
Regional entfiel mit 41 Prozent der größte Anteil des Vermietungsvolumens auf die inneren Bezirke. Dahinter folgen Erdberg mit 17 Prozent sowie die Donau City mit 14 Prozent und der Westen mit zehn Prozent. Die größte Einzelvermietung wurde im Life Science Center Wien durch das Athyra-Institut realisiert.
Ungeachtet dessen blieben die Mietpreise im Quartalsvergleich stabil: In zentralen Lagen der inneren Bezirke liegt die Spitzenmiete aktuell bei 28,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von zwei Prozent im Jahresvergleich entspricht. Am Hauptbahnhof werden für Top-Flächen rund 26,00 Euro erzielt, während in durchschnittlichen Lagen wie den Submärkten Westen und Norden Spitzenmieten von bis zu 18,75 Euro erreicht werden. Die durchschnittliche Miete über alle Abschlüsse hinweg stieg leicht auf 17,25 Euro pro Quadratmeter.
Die Leerstandsquote bleibt im europäischen Vergleich niedrig und ist im Gesamtbestand leicht auf 3,8 Prozent gesunken, während moderne Flächen der Klassen A und B bei 4,4 Prozent liegen. Insgesamt stehen derzeit rund 260.000 Quadratmeter kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. „Das niedrige Fertigstellungsvolumen wird relativ rasch zu einer Absorption der bestehenden Leerstände führen“, so Steinke.
Auch strukturelle Veränderungen beeinflussen den Markt. „Back to Office-Strategien stehen insbesondere in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten hoch im Kurs“, erklärte Schild. Kollaboratives Arbeiten sowie flexible Anwesenheitsmodelle würden die Auslastung erhöhen. Gleichzeitig könnten geopolitische Entwicklungen die Nachfrage langfristig beeinflussen und Entscheidungsprozesse – insbesondere bei größeren Anmietungen – weiter verzögern. Für das Gesamtjahr 2026 hält CBRE dennoch einen Vermietungsumsatz von rund 200.000 Quadratmeter für möglich.
