Der Rückzug der Banken bietet Chance für Whole-Loan-Strukturen.
Während Banken sich bei der Immobilienkreditvergabe nach wie vor als zögerlich erweisen, verzeichnen Experten vor allem für das kommende Jahr vermehrte Investitionen in die Assetklasse Real Estate Debt. Wie aus einer Online-Pressekonferenz von Intreal und BF.capital am Dienstag hervorgeht, zeigten sich gerade bei Real Estate Private Debts Anzeichen einer Marktbelebung, wobei sich in der Hinsicht auch die Strukturen verändert hätten: Während Mezzanine-Kapital an Bedeutung verloren hat, rücken Whole-Loan-Strukturen in den Fokus. Die Renditen in diesem Segment seien im Vergleich zur Niedrigzinsphase gestiegen.
Uwe Janz, Leiter Treasury & Private Debt von Intreal sieht die Aussichten für Real Estate Private Debt optimistisch: „Der Rückzug der Banken hält an. Real Estate Private Debt kann die Lücke teilweise füllen. Dies ist einer der Gründe, weshalb wir 2024 steigende Mittelzuflüsse in das Segment erwarten.“ Laut Janz planen fast 80 Prozent der Investoren, ihre Real-Estate-Debt-Allokation auszubauen, was durch eine Umfrage der INREV bestätigt wird.
Zudem erwartet Janz eine erhebliche Refinanzierungslücke bei auslaufenden gewerblichen Immobilienkrediten in Europa: „Die Kanzlei Macfarlanes beziffert das Volumen auslaufender gewerblicher Immobilienkredite auf 150 Milliarden Euro allein für 2025. Laut einer Studie von CBRE gelten davon knapp 40 Milliarden Euro als refinanzierungsgefährdet. Von 2024 bis 2027 ergebe sich laut Studie eine Refinanzierungslücke in Europa von 176 Milliarden Euro.“ Dies biete damit alternative Kreditgebern wie Kreditfonds eine potenzielle Chance, institutionellen Kunden Restrukturierungslösungen anzubieten.
Manuel Köppel von BF.capital schätzt den Anteil von Real Estate Debt in deutschen institutionellen Portfolios auf etwa 1 Prozent. In den vergangenen zwei Jahren habe es zwar in diesem Bereich kaum Bewegung gegeben, Köppel beobachtet jedoch aktuell mehr Spielraum für institutionelle Investoren: „Sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise haben sich stabilisiert, so dass wieder sicherer kalkuliert werden kann. Wir befinden uns derzeit im Fund Raising für unseren neuen Real Estate Debt Fund. Wir wollen einer der ersten sein, der nach der Krise wieder an den Markt kommt.“ Er schätzt die Renditen aktuell zwischen 6,5 bis 8,5 Prozent Brutto Internal Rate of Return ein und liegen damit im Vergleich zu anderen Segmenten im Immobilienmarkt deutlich höher.
Pascal Scheeff von BF.capital erklärt, dass das Debt-Segment im Vergleich zur Zeit vor der Zinswende Veränderungen erlebt hat. „Mezzanine-Strukturen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Sowohl Investoren als auch Fondsanbieter stufen aktuell vor allem Whole-Loan-Strategien als attraktiv ein.“ Scheeff rechnet jedoch damit, dass Mezzanine-Kapital zurückkommen wird, wenn sich der Markt weiter erholt.
Neben der Rendite biete Real Estate Debt auch regulatorische Vorteile. „Die Regulierung der Versicherungen (Solvency) und die Regulierung der Banken (CRR 3) stellen für die Investoren im Vergleich zu Eigenkapitalfonds geringere Kapitalanforderungen“, so Scheeff. „Das macht Real Estate Debt attraktiv, da die Investoren weniger von ihrem knappen Eigenkapital einsetzen müssen.“