Wiener Wohnungsmarkt: Angebotslücke wird größer

EHL und Buwog: Fertigstellungen in den kommenden Jahren stark rückfällig. Daniel Riedl zu verschobenen Baustarts: Rahmenbedingungen passen nicht. Keine Prognosen, wann Neubau wieder gestartet wird. Kaufpreise stabil, Mieten steigen.

Die aktuelle Gemengelage aus Inflation, Zinserhöhungen sowie hoher Bau- und Grundstückskosten – aber auch schleppende Bewilligungsverfahren wird in den kommenden Jahren für einen spürbaren Rückgang am Wohnungsangebot sorgen. Das geht aus dem Ersten Wohnungsmarktbericht (11. Auflage) von EHL und Buwog hervor, die heute vor Journalisten präsentiert worden ist. Für heuer rechnet man zwar mit der Fertigstellung von rund 18.200 Wohneinheiten nach 17.700 im Vorjahr – im kommenden Jahr und 2025 hingegen reißt die Pipeline mit deutlich unter 10.000 Einheiten pro Jahr ab. Damit wird sich die Angebotslücke in den kommenden Jahren vergrößern – das im Angesicht, dass die Bevölkerung in Wien steigt. Noch herrsche aber ein gewisses Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, da aufgrund von Inflation und steigender Zinsen die Nachfrage gedämpft werde.

An der Preisfront habe sich wenig geändert, die Kaufpreise entwickeln sich stabil, sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, hingegen werden steigende Mieten erwartet: „Die hohen Errichtungskosten sorgen einerseits dafür, dass es sicher keine Rückgänge bei Kaufpreisen geben wird, die gestiegenen Zinsen und das schwierige wirtschaftliche Umfeld lassen andererseits für den Großteil des Markts aktuell auch keine weiteren Anstiege zu.“ Auch deute sich eine Verschiebung des Angebots von Mietwohnungen in Richtung Eigentumswohnungen an, da Entwickler zunehmend dazu neigen, die Wohnungen als Eigentum abzuverkaufen anstatt Projekte gesamthaft an institutionelle Anleger zu verkaufen, die hernach in die Vermietung gelangen.

Auch die Buwog hatte für das heurige Jahr sämtliche Neubaustarts vertagt (immobilien investment berichtete). Das seien laut Daniel Riedl, Vorstand bei der Buwog-Mutter Vonovia, in Summe um die 500 Wohneinheiten, laufende Projekte werden aber weiter fertiggestellt. Aktuell sei vor allem die Entwicklung von leistbarem Wohnraum wirtschaftlich kaum noch darstellbar. Aufgrund der Zinssituation auf Basis der Inflation ist es vor allem für institutionelle Investoren schwieriger abzuschätzen, zu welchen Renditen eingekauft werden könne. Der Neubau werde aufgenommen, sobald die Rahmenbedingungen wieder passen. Da sieht Riedl vor allem Bau- und Grundstückskosten als wesentlichen Faktor. Aber: „Das Blatt scheint sich leicht zu drehen, wir spüren, dass Baufirmen wieder – anders als in den Vorjahren – wieder auf uns zukommen“, so Riedl. Bis dahin arbeite man an der Baureifmachung von Projekten, hole Bewilligungen ein und erschließe auch neue Geschäftsfelder, etwa den Einstieg in die Drittverwaltung für institutionelle Investoren. Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog Group, warnt hinsichtlich der stark rückläufigen Fertigstellungszahlen in den kommenden Jahren davor, dass es in den kommenden zwei Jahren einen „beachtlichen Nachfrageüberhang geben wird“.

Während die Mieten nominell stabil und real gesunken sind, steigen dafür die Betriebs- und Energiekosten erheblich an und damit auch die Wohnkosten. Für Mieter und Wohnungssuchende ist das mit Abstand das größte Problem, so Holler: „Selbst in Wohnanlagen, in denen etwa durch die Nutzung von Geothermie vorbildliche Energielösungen realisiert wurden, steigen die Betriebskosten empfindlich an.“

Hier müssen Mieter und Wohnungssuchende entlastet werden, sagt EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier, der langfristige Maßnahmen vermisst: „Die kurzfristigen Hilfen wie Klimabonus, Energiebonus etc. sind wichtig und richtig, aber es müssen dringend auch mittel- und langfristig wirksame Maßnahmen gesetzt werden, die eine strukturelle Verbesserung bewirken.“ Dazu gehörten laut Ehlmaier gesetzliche Änderungen etwa im Mietrechtsgesetz, die die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen erleichtern, vereinfachte Verfahren und verstärkte Förderungen. Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen so weiterentwickelt werden, dass sich die dort besonders wichtigen Investitionen in verbesserte Nachhaltigkeit auch lohnen. Es gibt längst ausgezeichnete Konzepte, bei denen sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren. Die Politik muss aber endlich handeln.“