Was schert es mich, wenn in China ein Sack Reis umfällt? – Eine gern gestellte Frage, die ausdrückt, dass eine Information mich nicht im Geringsten interessiert. Weshalb Informationen, die uns nicht interessieren, für uns wirtschaftlich überlebenswichtig sein können. Ein Gastkommentar von Dietmar Patjens.
Die Welt ist von kulturell / sozial / wirtschaftlich stark unterschiedlichen Situationen, sich beschleunigenden Umbrüchen und Veränderungen geprägt. Einige geschehen quasi vor unserer Haustüre, andere tausende Kilometer von uns entfernt. Nachstehend einige unvollständige Gedanken zu letzteren, deren Auswirkungen man auch als geopolitische Risiken bezeichnen kann. Wo Risiken sind, können sich auch Chancen befinden.
Eine Differenzierung der Risiken kann nach individuellen Kategorien oder nach Fristigkeiten (kurz- vs. langfristig) erfolgen. Nicht alle Situationen dieser Welt sind Einzelereignisse, viele sind langfristige, nachhaltige, dauerhafte Veränderungen. Diese müssen für unsere unternehmerische Risikobetrachtung Teil des berühmten „New Normal“ sein. Geopolitische Risiken wirken sich in vielen Bereichen des Lebens aus, aber für uns stehen die Kapitalmärkte und insbesondere die Folgen für Immobilienunternehmen im Fokus.
Einige kleine Beispiele für die Auswirkungen geopolitischer Risiken:
- Störungen der Lieferkette – Verzögerungen in nicht absehbarem Umfang – Auswirkungen auf Kalkulation, Baustelle, Fertigstellung, Finanzierung, Mieter, Investoren, andere Stakeholder usw.
- Zunehmende Staatsverschuldung – erhöhter staatlicher Finanzierungsbedarf mit Angeboten an Investoren (steigende Anleiherenditen) – teurere staatliche Refinanzierung treibt die Zinshöhe – Renditewettbewerb zur Alternativanlage Immobilien – Verkaufsfaktoren sinken. Aber auch: geringere staatliche Investitionstätigkeit – geringeres Wachstum – zurückgehende Inlandsnachfrage – sinkende Mieten. Aber auch: Anleiherenditen stehen im europäischen Wettbewerb – Investmentkapital fließt ins Ausland – Rückgang der Nachfrage nach Anlageimmobilien.
- Unterbrechung der Kommunikationsverbindungen im Roten Meer durch Huthi-Angriffe – Ausfall weltweit wesentlicher Internet- und Kommunikationsverbindungen – Störungen der Kommunikation auch in Europa – Ausfall des Internets.
Beispiele für „echte“ geopolitische Risiken
Kriegerische Auseinandersetzungen finden nicht nur in der Ukraine und in Israel statt, beispielsweise steht auch die mögliche Okkupation Taiwans im Raum. Die Folgen sind Lieferkettenunterbrechungen, Verteuerung von Transporten, geringeres Rohstoffangebot, Migration, Ausfall von Lieferanten, Versiegen von Kapitalquellen durch Sanktionen, erhöhte staatliche Aufwendungen für die Unterstützung von Kriegsparteien, Verringerung von Energielieferungen bei steigenden Preisen …
Darüber hinaus können Exportkontrollen und Zölle den Warenfluss auch in für Immobilien wesentlichen Bereichen treffen. Es ist kein Geheimnis, dass nicht unerhebliches Eigenkapital in Immobilieninvestments und -projektentwicklungen aus Staaten stammte, die heute umfangreich sanktioniert sind. Daraus folgende Fragestellungen betreffen notwendige Untersuchungen zu Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung, politisch exponierten Personen etc. Hierzu gab es einen hochinteressanten Bericht im „The Economist“ zum Finanzimperium der Hamas (20. November 2023). Beispiel: Die Investitionen oder Beteiligungen österreichischer oder deutscher Unternehmen zur Errichtung von Shopping Malls oder anderen Großimmobilien in arabischen oder afrikanischen Ländern sind diesbezüglich hochgradig gefährdet. Selbstverständlich sind hiermit bedeutende Reputationsrisiken verbunden. Die Bewertung der Herkunftsländer von Lieferanten oder Investitionspartnern kann sich abrupt ändern. Schnell kann so auch ein hiesiges mittelständisches Unternehmen auf Sanktionslisten auftauchen.
Sind Sie sich bewusst, dass auch in unserem so friedlichen Europa ein Krieg tobt? Der exponentiell steigende Umfang von Cyberangriffen mit entsprechenden Schäden für Unternehmen und staatliche Einrichtungen wird gerne ausgeblendet. Die Angreifer entstammen in der weit überwiegenden Zahl der Fälle Organisationen, die staatlichen Interessen zuzurechnen sind; in erster Linie beispielsweise Nordkorea, China, Iran und Russland. Insbesondere die Manipulation von Infrastruktur muss Auswirkungen auf die Planung der Sicherheits- und Unterstützungssysteme von Gebäuden haben.
Darüber hinaus handelt es sich aber nicht nur um Ransomware, sondern auch um Datendiebstahl oder Wirtschaftsspionage. Wie betrifft das Immobilienunternehmen dies? Einfaches Beispiel: Ausländische Dienste haben hohes Interesse an Informationen über Großgebäude, Industriekomplexe, Lagereinrichtungen, Infrastrukturen und anderes. Die Anforderungen im Bereich Cyber- / IT-Security werden daher weiter erhöht und zwingen Immobilienunternehmen zu bedeutenden Investitionen in deren IT-Systeme. (Gerade während der Erstellung dieses Artikels wurde ein deutsches, der Immobilienbranche sehr nahestehendes Unternehmen Opfer eines Hackerangriffs.) Eines der größten Probleme in diesem Kontext sind Fehl- oder Desinformationen als kurzfristige Risiken. Nicht nur in geopolitischem Zusammenhang ist es eine absolute Notwendigkeit, Informationen verstärkt zu hinterfragen und zu validieren.
Die ehemaligen BRICS-Staaten wachsen um weitere Staaten (Saudi-Arabien, Ägypten, VAE, Äthiopien und Iran), die sich diesem informellen Bündnis anschließen und auch ganz direkt einen Umbruch der bisherigen Weltordnung anstreben. Für Investoren ergeben sich trotz der resultierenden Volatilität jedoch neue Optionen, die eine signifikant höhere Rendite erwirtschaften können und mit weniger Regulatorik belastet sind. Es werden somit Investitionen in Europa verringert, und auch europäische Investoren richten den Blick nach Osten und Süden.
Das neue Selbstbewusstsein des erstarkenden „Globalen Südens“ als am schnellsten wachsende Volkswirtschaften mit umfangreichen wirtschaftlichen und politischen Forderungen an die Industriestaaten der Nordhalbkugel wird in wirtschaftlichen Belastungen (beispielsweise Steuererhöhungen, steigende Staatsverschuldung, Abwanderung von Wirtschaftsunternehmen, die nicht unmittelbar standortgebunden sind) resultieren. Europäische Ingenieure und Bauleiter erzielen in diesen Staaten Traumgehälter.
In über 70 Ländern finden 2024 Wahlen statt, folglich wählt insgesamt ca. die Hälfte der Weltbevölkerung. Es können signifikante Folgen für den internationalen Handel und die regionale politische Stabilität entstehen. In jedem Fall werden die Wahlen in den USA ganz direkte Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit amerikanischer Investoren in Europa haben. Wenn sich die angekündigte Erhöhung der Besteuerung von ausländischen Kapitalerträgen amerikanischer Unternehmen tatsächlich materialisiert, werden die Kapitalflüsse nach Europa in noch nicht erkennbarem Umfang reduziert werden. Weiterhin können gegenseitige Zölle die Verfügbarkeit und die Kosten von Waren oder Dienstleistungen signifikant erhöhen, beispielsweise in Klima- und Haustechnik.
In über 70 Ländern finden 2024 Wahlen statt, folglich wählt insgesamt ca. die Hälfte der Weltbevölkerung. Es können signifikante Folgen für den internationalen Handel und die regionale politische Stabilität entstehen.
Zu steigenden Kosten wird auch die De-Globalisierung führen. Aufgrund der Erfahrungen der letzten Jahre (z. B. Blockade wesentlicher Wirtschaftswege wie dem Panamakanal und unsichere Durchfahrten der Straße von Hormus) richtet sich der Einkäuferblick wieder mehr auf heimische Gefilde. Dies meint aber nicht nur das eigene Land: Auch innerhalb von Europa gibt es wesentliche Personal- und Energiekostengefälle. Resultierend kann Knappheit notwendiger Güter wie Beton, Zement oder Holz auftreten.
Erinnern Sie sich an die mangelnde Verfügbarkeit von Halbleitern? Auch Steuerungselemente für haustechnische Systeme oder insbesondere „smart home“ waren betroffen; die Fertigstellung der entsprechenden Anlagen verzögerte sich somit. Die Diversifizierung von Lieferketten und Lieferanten ist eine wichtige Maßnahme. Dennoch darf man nicht außer Acht lassen, dass sich sowohl innerhalb der EU als auch mit deren wichtigsten Handelspartnern Auseinandersetzungen verschärfen können.
Was gehört zum „New Normal“?
Der Klimawandel ist ein feststehender Fakt. Er kann nur gemindert, aber nicht rückgängig gemacht werden. Die Anforderungen an Gebäude werden sich entsprechend verändern: Auch in Wohnungen werden zukünftig zumindest in Schlafzimmern Klimaanlagen verbaut werden. Die Wassersteuerung in den Gebäuden muss intelligenter werden. Der Glasflächenanteil der Gebäude muss hinterfragt werden. Extremwetterlagen nehmen zu: Hochwasserschutz wird auch in bisher trockenen Umfeldern zur Pflicht. Sind diese Kosten, die nur teilweise den klassischen ESG-Anforderungen entsprechen, bei Ihnen eingeplant und eingepreist? „Heute zu teuer kann heißen: Morgen nicht mehr marktfähig.“
Durch Kriege, Wetterkatastrophen und gesellschaftliche Polarisierung wird die Migration in die vermeintlich reichen Staaten der nördlichen Halbkugel weiter zunehmen. Abseits jeglicher politischen Diskussionen macht dies zusätzlichen Wohnraum und eine deutliche Erweiterung der infrastrukturellen Kapazitäten erforderlich. Wir werden uns kritisch hinterfragen müssen, ob unsere urbane Verdichtung ausreicht oder ob wir unser Baurecht neu denken müssen. Die Diskussion zu den qualitativen Anforderungen gerade an Wohngebäude ist in vollem Gange.
Wir werden uns kritisch hinterfragen müssen, ob unsere urbane Verdichtung ausreicht oder ob wir unser Baurecht neu denken müssen.
Kann Integration als Ideal noch erreicht werden und welche Auswirkungen hat dies auf die Quartiersbildung? Mit welchen Ideen und Modellen treten Sie an Ihre Landes- und Bundesregierungen heran? Wie positionieren Sie sich öffentlich? Weiterhin ist zu beachten, dass die demografische Entwicklung in DACH eine deutliche Alterungstendenz aufweist, dies im Gegensatz zu den asiatischen, afrikanischen und einigen östlich gelegenen Staaten. Auswirkungen auf die Binnennachfrage sind absehbar und werden Handels- wie auch Büroimmobilien betreffen.
Der weltweite Wettbewerb der Nationen und der Wirtschaftsformen wird weiter zunehmen, und wir müssen akzeptieren, dass die alten, reichen Industriestaaten ausgedient haben. Die dynamischen Entwicklungen insbesondere in Asien und Teilen Afrikas sind atemberaubend. Jeder Staat muss sich Gedanken machen und entscheiden, welche Industrien, Branchen und Unternehmen er halten oder ansiedeln möchte.
Die ESG-Thematik darf nicht dazu führen, dass eine unkontrollierte wirtschaftliche Erosion stattfindet. Wenn z. B. Industrie gewünscht wird, müssen Baurecht, Umweltrecht, Planungsstandards etc. diesem Ziel angepasst werden – sonst kommt man nicht voran. ESG ist keine vorübergehende Erscheinung, sondern neue Grundlage unserer wirtschaftlichen Tätigkeit, und mit weiteren Entwicklungen ist zu rechnen. Wir müssen uns klar werden, welche Auswirkungen dies auf unsere Positionierung z. B. als Developer hat. Darüber hinaus wäre ein höheres politisches Engagement der Player unserer Branche wünschenswert, dies ohne dabei den Fokus auf das eigene Wohl zu haben.
Kritische Betrachtungen von Lieferketten (siehe CSDDD oder LkSG) werden zu Preiserhöhungen von Rohstoffen und Bauleistungen führen, also auch auf Baumaterial. Trotz der derzeitigen Versuche, die Verpflichtungen abzuschwächen, werden diese die unternehmerische Tätigkeit weiter beeinflussen. Eine fehlende oder nicht sauber ausgeführte Due-Diligence-Prüfung der Lieferkette kann nicht nur zu monetären Strafen oder Ausschlüssen von öffentlichen Vergabeverfahren führen, sondern auch den Ruf eines Unternehmens nachhaltig schädigen. Dies wird nicht nur große Unternehmen gemäß den regulatorischen Definitionen betreffen; diese werden die Verpflichtungen aus CSDDD auch an ihre kleineren Lieferanten und Dienstleister weitergeben. Im Zweifelsfall kann hiervon auch ein Immobilieninvestor und -vermieter von Reputationsschäden betroffen sein.
Eine fehlende oder nicht sauber ausgeführte Due-Diligence-Prüfung der Lieferkette kann nicht nur zu monetären Strafen oder Ausschlüssen von öffentlichen Vergabeverfahren führen, sondern auch den Ruf eines Unternehmens nachhaltig schädigen.
Wir müssen zunehmende Flexibilität entwickeln, sowohl im Kopf als auch praktisch: Gewissheiten entfallen in zunehmendem Umfang und werden durch Unsicherheiten ersetzt. Anforderungen an Gebäude werden sowohl regulatorisch (z. B. von europäischen Institutionen ausgehend) als auch von Seiten der Mieter erhöht. Sind aber geplante Nutzungsdauern von mindestens 80 Jahren noch realistisch? Momentan werden Bürogebäude der 1980er Jahre abgerissen, weil sie keine Nutzer mehr finden.
Die wachsenden Ansprüche in Verbindung mit hoher Veränderungsdynamik machen extrem hohe bauliche Flexibilität oder das Bekenntnis zu geringeren Nutzungsdauern erforderlich. Beides führt zu höheren Mieten. Welche Rückstellungen haben Investoren gebildet, um obsolete Immobilien („stranded assets“) entweder wieder marktfähig zu machen oder einfach abzureißen?
Einige Auswirkungen werden in der Immobilienbranche mit absehbarer Sicherheit auftreten, beispielsweise:
- Erhöhte Anforderungen der Fremdkapitalgeber und Investoren: Eigenkapitalanteile, Governance und Risikomanagement, selbstkritische Denkweise der Kreditnehmer.
- Tendenziell steigende Mieten durch steigende Kosten und verringerte Nutzungsdauern, ganz zu schweigen von risikoadjustierten Zinssätzen für Fremd- wie EigenkapitalAbsehbare Folge: Verringerung der Gewinnspanne im Development.
- Notwendige Adjustierung der Ansprüche an Gebäude und Ausstattung je nach Produkt.
Was bedeutet all dies für das Risikomanagement in Immobilienunternehmen?
Wenn in China der Sack Reis umfällt, kann dies durchaus Auswirkungen auf Sie haben – vielleicht nicht direkt, aber indirekt. Risikomanagement bedeutet, die Welt mit offenen Augen zu betrachten, gedanklich unterschiedliche Perspektiven einzunehmen und vor unbequemen Wahrheiten nicht zurückzuschrecken. Über- wie auch Unterreaktionen können nur durch laufendes Beobachten und Auswerten vermieden werden. Die Frage nach den Auswirkungen von globalen Entwicklungen kann philosophisch oder politisch betrachtet werden, aber bei Immobilienunternehmen geht es um das wirtschaftliche Überleben, ergo: Gewinn, Rendite.
Die Bedeutung der geopolitischen Risiken sieht man auch darin, dass z. B. in den USA bereits diskutiert wird, ob es nicht ES2G statt ESG heißen muss – das zweite „G“ steht für Geopolitik.
Die Bedeutung der geopolitischen Risiken sieht man auch darin, dass z. B. in den USA bereits diskutiert wird, ob es nicht ES2G statt ESG heißen muss – das zweite „G“ steht für Geopolitik. Auch im Zusammenhang mit den Ergänzungen zu Basel III (umgangssprachlich Basel IV) werden diesbezüglich Anforderungen an Immobilienunternehmen erwachsen, beispielsweise die Forderung nach mehr Risikomanagement der Kreditinstitute und die stärkere Bindung von Zinssätzen an Unternehmensrisiken.
Die mit geopolitischen Risiken verbundenen Aspekte sind in allen drei Abschnitten der Unternehmensstrategie zu berücksichtigen: kurz-, mittel- und langfristig. Die hohe globale Dynamik macht laufendes Monitoring der geopolitischen Entwicklung unabdingbar: Erkennen, bewerten, handeln. Aufgrund der sehr grundsätzlichen Auswirkungen dieser Risiken sollte auch auf Ebene von Vorständen und Aufsichtsräten eine Verantwortung für diesen Bereich festgelegt werden.
Für schnelle Veränderungen in den geopolitischen Rahmenbedingungen muss eine neue Strategie der unternehmensweiten Flexibilität und Agilität entwickelt werden (im Übrigen auch für andere Bereiche im Unternehmen sehr wesentlich); bei größeren Unternehmen sollte über die Struktur eines Krisenmanagement-Teams nachgedacht werden. Das Risikomanagement darf sich in seiner Betrachtung nicht nur auf das Unternehmen und seine Projekte beziehen, sondern hat auch die Stakeholder zu berücksichtigen. Meiner Betrachtung nach fallen die geopolitischen Risiken als systemische Risiken unter das Risikomanagement und sind somit Bestandteil der Compliance. Nicht vergessen werden sollte, in den Risiken auch durch „über den Tellerrand denken“ nach Chancen zu suchen – aber weitere Ausführungen hierzu würden den Umfang dieses Artikels sprengen.
Das Risikomanagement darf sich in seiner Betrachtung nicht nur auf das Unternehmen und seine Projekte beziehen, sondern hat auch die Stakeholder zu berücksichtigen.
Die Auswirkungen von Risiken sind umfassend zu simulieren (nicht nur einzelne Szenarien) und durch geeignete Verfahren zu quantifizieren, sprich: in € umzurechnen. Nicht vergessen werden darf, anschließend eine Risikoaggregation durchzuführen: Die Risiken haben teilweise direkte und indirekte Verbindungen untereinander und können zu – überraschenden – Risikoketten führen.
Nicht geeignet ist eine rein qualitative Betrachtung, insbesondere dann, wenn sie durch nicht wirklich im Risikomanagement kompetente Mitarbeiter im eigenen Unternehmen durchgeführt wird (Stichwort u. a. „Blind Spots“). Beides gilt sowohl auf Ebene von Projektentwicklungen oder Investitionen als auch auf Ebene des Gesamtunternehmens. Die gerne genommenen Heatmaps sind einfach zu erstellen und schauen nett aus, sind aber nur ein kleiner Schritt im professionellen Risikomanagement. Natürlich muss man nach Unternehmensgröße, Komplexitäten der Projekte etc. differenzieren. Aber Stresstests sind im Risikomanagement für alle Unternehmensgrößen notwendig.
Ihr Unternehmen ist zu klein, um sich im Risikomanagement professionell aufzustellen oder einen externen Dienstleister einzuschalten? Sie haben alles im Blick und fest im Griff? Die Insolvenzfälle der letzten zwei bis drei Jahre sprechen leider dagegen. Die Vergangenheit ist weder ein Blueprint für die heutigen noch die zukünftigen Entwicklungen.
Risikomanagement kann kein Unternehmertum kaputtrechnen, sondern ganz im Gegenteil: Risikomanagement macht Unternehmen widerstandsfähiger und kann auch Chancen aufzeigen. Und sowohl Finanzierer wie auch Investoren lieben widerstandsfähige Unternehmen.