Nach dem Real Invest Austria hat nun auch der Erste Immobilienfonds ein sogenanntes Gating aktiviert. Hintergrund sind erhöhte Rückgaben bei gleichzeitig eingeschränkter Liquidität am Immobilienmarkt. Die Maßnahme soll verhindern, dass Fonds Immobilien unter Zeitdruck verkaufen müssen.
Die angespannte Liquiditätssituation bei offenen Immobilienfonds ist nun auch in Österreich sichtbar geworden. Nachdem der Real Invest Austria mit 29. September 2026 die Rücknahme seiner Anteilscheine vorübergehend beschränkt hatte, aktivierte am 9. Oktober auch der Erste Immobilienfonds dieses Liquiditätsmanagement-Instrument. In beiden Fällen werden Rücknahmeaufträge vorübergehend nur anteilig entsprechend einer laufend ermittelten Ausführungsquote bedient, wie aus entsprechenden Anlegerinformationen hervorgeht.
Beim Real Invest Austria wird diese Quote täglich neu bewertet. Nicht ausgeführte Verkaufsaufträge werden gelöscht, die entsprechenden Fondsanteile verbleiben im Depot. Der Rechenwert wird weiterhin veröffentlicht und der Fonds weiter bewirtschaftet. Zur Stärkung der Liquidität sind zusätzliche Immobilienverkäufe vorgesehen. Ähnlich begründet Erste Immobilien die Maßnahme mit zuletzt deutlich gestiegenen Rückflüssen in einer seit Ende September verschärften Marktsituation. Auch dort sollen zusätzliche Immobilienveräußerungen Liquidität schaffen.
Die Finanzmarktaufsicht FMA konstatierte im Laufe des Jahres, dass Immobilienfonds weiterhin mit Mittelabflüssen zu kämpfen haben. Mittlerweile liegt das Volumen österreichischer Immobilienfonds unter der Sechs Milliarden Euro-Schwelle – und die Abflüsse dauern weiterhin an. Allein im zweiten Quartal des heurigen Jahres waren erneut Nettomittelabflüsse von 346 Millionen Euro zu verzeichnen gewesen.
Das Grundproblem liegt in der Konstruktion offener Immobilienfonds – und an der Struktur der Anleger selbst, der klassische B2C-Fondssparer. Anleger können ihre Anteile grundsätzlich zurückgeben, während das Fondsvermögen zu einem wesentlichen Teil in Immobilien gebunden ist. Diese lassen sich jedoch nicht wie Aktien oder Anleihen kurzfristig zu Geld machen. Zwischen der Liquidität der Fondsanteile und jener der zugrunde liegenden Immobilien besteht damit ein struktureller Unterschied – und da es für Anleger auch Anlagealternativen gibt, im aktuellen Zinsumfeld sind auch gewöhnliche Sparkonten attraktiver geworden.
Da beginnt die Crux: Steigen die Rückgaben stark an, muss der Fonds zunächst auf seine vorhandene Liquidität zurückgreifen. Reicht diese nicht aus, müssen Immobilien verkauft werden. Genau hier setzt das Gating an: Rückgaben werden zeitweise begrenzt, damit nicht mehrere Objekte kurzfristig und zu ungünstigen Preisen veräußert werden müssen. Beim Real Invest Austria wird die Maßnahme ausdrücklich mit dem Schutz des Fondsvermögens und der Gleichbehandlung der Anleger begründet. Vor allem gewinnt man damit Zeit, Objekte geordnet auf dem Markt platzieren zu können. Denn der gestiegene Verkaufsdruck wirkt sich negativ auf die erzielbaren Preise aus, wie so manche Transaktion in dem Bereich deutlich gezeigt hat.
Das auch, weil sich die Situation durch das aktuelle Marktumfeld verschärft hat. Höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditeanforderungen haben die Zahlungsbereitschaft vieler Käufer reduziert. Gleichzeitig kommen mehr Immobilien auf den Markt, weil Bestandshalter mit Refinanzierungslücken, Banken mit zu reduzierenden Exposures und Fonds mit Liquiditätsbedarf verkaufen müssen. Damit diktiert der Käufer der Liegenschaften den Preis.
Auf der Expo Real 2026 beschrieben Torsten Hollstein und Claudius Meyer von CR Investment Management gegenüber immobilien investment das Risiko, dass zunehmend Objekte auf einen illiquiden Markt treffen. Auch Uniqa-Real-Estate-Geschäftsführer Thomas Erdmann verwies auf den wachsenden Verkaufsdruck bei offenen Fonds, wenn steigende Zinsen und Mittelabflüsse zusammentreffen. Damit entsteht ein doppelter Effekt: Fonds benötigen Liquidität, gleichzeitig verlangen potenzielle Käufer höhere Renditen und niedrigere Einstiegspreise. Ein schneller Verkauf kann dadurch zusätzliche Bewertungsabschläge auslösen. Geschlossene Fonds für professionelle Anleger hingegen finden dafür exzellente Einstiegspreise vor.
Eine Rücknahmebeschränkung verhindert Mittelabflüsse nicht dauerhaft. Sie verschafft dem Fondsmanagement jedoch Zeit, Liquidität aufzubauen und Immobilien geordnet zu veräußern, anstatt Verkaufsentscheidungen allein nach dem kurzfristigen Liquiditätsbedarf treffen zu müssen. Beim Real Invest Austria bleiben während des Gatings sowohl der Ankauf von Anteilen als auch die laufende Veröffentlichung des Rechenwerts bestehen. Die Immobilien werden weiter bewirtschaftet. Die Maßnahme ist daher keine Fondsschließung, sondern eine zeitlich begrenzte Steuerung der Rücknahmen.
Die aktuellen österreichischen Fälle zeigen damit vor allem, wie stark sich die veränderten Finanzierungs- und Investmentbedingungen inzwischen auf offene Immobilienfonds übertragen haben: Sinkt die Liquidität auf Anlegerseite schneller, als Immobilien am Markt zu vertretbaren Preisen verkauft werden können, wird das Liquiditätsmanagement zum entscheidenden Instrument.
