Otto Immobilien: Trotz gesunkener Kaufkraft und Insolvenzen – neue Retailkonzepte und gesteigerte Passantenfrequenzen bringen Drive in Einzelhandelsmarkt.
Zwar muss der stationäre Einzelhandel nach der Coronapandemie mit Herausforderungen wie gesunkener Kaufkraft und Insolvenzen kämpfen, doch im Angesicht dieser Hürden erfinden sich Einzelhändler mit neuen Konzepten neu, um aus den gestiegenen Passantenfrequenzen schöpfen zu können. Das geht aus dem aktuellen Retail-Marktbericht von Otto Immobilien hervor, der im heurigen Jahr vor allem in Top-Lagen eine wie dem Goldenen U oder der Kernzone der Mariahilfer Straße eine dynamische Vermietungssituation ausgemacht hatte. Vor allem Standorte mit überregionaler Anziehungskraft und hoher Passantenfrequenz wie auch Lagen mit hoher Verweilqualität seien am stärksten nachgefragt, so Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe.
Für das heurige Jahr geht man davon aus, dass die Passagierfrequenzen jene des Vorjahres um mindestens zehn bis 20 Prozent übersteigen, weswegen diese Lagen im Expansionsgeschehen im Fokus stehen würden, ebenso wie neu errichtete Begegnungszonen im Umfeld der renommierten Einkaufsstraßen. Die Nachfrage drücke sich auch in den Mieten aus: In den A-Lagen sei das Mietniveau stabil, in einzelnen Fällen, insbesondere bei Anmietungen von funktionalen Flächen in beliebten Hotspots, hätten sogar Mietpreissteigerungen erzielt werden können. „In Summe lässt sich festhalten, dass sich die Wiener Einkaufsstraßen trotz teils widriger Umstände positiv entwickeln und somit in der nahen Zukunft mit einer spannenden Dynamik zu rechnen ist“, so Anja Mutschler, Teamleiterin Geschäftsflächen bei Otto Immobilien.
Allerdings würden die Prüfungsphasen vor einer Anmietung deutlich länger dauern, räumt Mutschler ein: „Was alle Retailer eint, ist die Tatsache, dass mehr Wert auf eine umfassende Standortanalyse gelegt wird und der Zeitraum der Gesamtabwicklung des Anmietungsprozesses tendenziell länger wird. Gleichzeitig wird in den Mietvertragsvereinbarungen mehr denn je Wert auf konsensfähige Lösungen in Bezug auf flexible Ausstiegsklauseln und Verlängerungsoptionen, Staffel- sowie Umsatzmieten, Baukostenzuschüsse, Pandemie- sowie Kriegsklauseln gelegt.“ Im Gegenzug dazu würden sich neue und klimafreundliche Geschäftsmodelle und Shopping-Erlebnisse entwickeln, worunter auch Green Lease-Klauseln zählen, die immer öfter Bestandteil von Mietverträgen würden. Das würde auch durch die im kommenden Jahr in Kraft tretende Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie durch das im Entwurfsstadium befindliche Lieferkettengesetz befeuert werden.
Während bei einem großen Teil der Einzelhändler der Trend hin zu Portfolio-Optimierungen bzw. Relocations geht, seien sowohl der Discount- als auch der Luxusbereich stark expansionsfreudig. Erstere profitierten vom geänderten Einkaufsverhalten, zweitere wollen sich Top-Locations sichern, um Präsenz zu zeigen, etwa im Goldenen H oder am Kohlmarkt.
Eine steigende Dynamik zeichne sich laut Otto Immobilien auch am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien ab. Christoph Lukaschek, Abteilungsleiter Investment: „Mit Stand drittes Quartal konnte im Jahr 2023 ein Verkaufsvolumen von rund 473 Millionen Euro erzielt werden. Mit einem Anteil von 25 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen ist nach einem Corona-bedingt schwächeren Jahr 2022, in dem das Transaktionsvolumen lediglich 317 Millionen Euro und der Anteil 8 Prozent betrug, ein Bedeutungsgewinn des Bereichs der Handelsimmobilien feststellbar.“ Allerdings entfielen rund 74 Prozent auf den Verkauf der kika/leiner-Gruppe durch die angeschlagene Signa, in dem auch 40 Immobilien der genannten Gruppe enthalten waren.
Ungeachtet dessen sei der Preisrückgang im Retail-Segment weniger stark als in anderen Assetklassen, vor allem bei Fachmarktzentren mit dominierenden Nahversorgungsanteil. Die Spitzenrendite für neuwertige Fachmarktzentren an guten Standorten in Österreich lag bei 6,5 Prozent, für ein Highstreet Objekt in Wien liegt die maximale Zahlungsbereitschaft der Investoren bei einer Rendite von 4,4 Prozent, für Trophy-Objekte in absoluten Spitzenlagen kann sie auch noch darunter liegen.
