Transaktionen um 45 Prozent gesunken, Volumen gar um 57 Prozent geschrumpft. Aber dafür wieder deutlich höhere Nachfrage vonseiten Equity-Investoren.
Das Jahr 2023 hat dem Wiener Zinshausmarkt deutliche Einbußen beschert. Das geht aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien hervor, der Mittwochvormittag vor Journalisten präsentiert worden ist. Mit 269 Transaktionen, im Vergleich zu 483 im Vorjahr, und einem Transaktionsvolumen von 832 Millionen Euro, das um 57 Prozent gegenüber 2022 zurückging, ist das aktuelle herausfordernde Marktumfeld evident gewesen. Philipp Maisel, Leiter des Zinshausbereichs, erklärt: „Dieser markante Rückgang ist vor allem auf die Kombination aus anhaltend hohem Zinsniveau und zunehmender Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Immobiliengeschäften zurückzuführen.“
Dennoch zeichnet sich ein Lichtblick insofern ab, als dass wieder eine vermehrte Investorennachfrage herrscht, die bedingt durch die deutlich attraktiveren Renditen in den Startlöchern scharren. Für Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien ein Zeichen für eine Stabilisierung des Markts, wie er im Rahmen der Pressekonferenz betonte.
Eine bemerkenswerte Verschiebung zeigte sich hin zu einem kapitalmarktgetriebenen Transaktionsansatz, wonach Eigentümer vermehrt Einheiten parifiziert verkaufen würden, anstatt das gesamte Objekt zu veräußern. Martin Denner, Leiter der Otto-Research-Abteilung: „Diese Strategie, insbesondere von großen Zinshauseigentümern verfolgt, erfordert ein hohes Maß an leerstehenden Wohneinheiten und hat sich in manchen Fällen als effektives Mittel zur Liquiditätssicherung erwiesen.“
Die Entwicklung vergegenwärtige sich entsprechend im neuerlichen Rückgang des Bestands an Wiener Gründerzeit-Zinshäusern auf nunmehr rund 13.500 Objekten. Denner: „Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Umwandlung in Wohnungseigentum und Nutzungsänderungen, etwa die Umwandlung in Hotels, wider.“
Auf der Käuferseite zeige sich eine Verlagerung hin zu eigenkapitalstarken Investoren, die die aktuelle Marktsituation nutzen, um sich in bevorzugten Lagen zu positionieren. Maisel: „Der vermehrte Ankauf von voll entwickelten und kernsanierten Objekten zeigt den Trend zu schnellen und effizienten Investitionsmöglichkeiten. Dieser Wandel hin zu einer selektiveren und qualitätsbewussteren Investitionsmentalität könnte den Wiener Zinshausmarkt nachhaltig prägen.“
Sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite zeigten sich 2023 Unternehmen als dominierende Akteure. Laut Maisel entfielen „82 Prozent des Käufervolumens und 56 Prozent des Verkaufsvolumens auf Unternehmen.“
Die Preisentwicklungen und Renditeaussichten im Wiener Zinshausmarkt zeigen ein differenziertes Bild. Maisel betont: „Die Spitzenrenditen sind in fast allen Bezirken gestiegen, wobei in allen Bezirken mit Ausnahme der Inneren Stadt Renditen von mehr als 3 Prozent erzielt werden können.“ In manchen Lagen, etwa Simmering, Meidling und Favoriten sei sogar die Marke jenseits der 4,5 Prozent überschritten worden. Der Einstiegspreis ist auf durchschnittlich 1.540 Euro pro Quadratmeter gesunken, die Durchschnittspreise aller Bezirke zusammen würden sich im Bereich der Wert von 2020 einpendeln.
Trotz der Herausforderungen zeigt sich Maisel optimistisch: „Wir beobachten eine verstärkte Nachfrage und eine positive Entwicklung der Renditen, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet.“