EY-Trendbarometer sieht vorsichtige Investoren, stagnierendes Investmentvolumen und hohe Bedeutung von Lage, ESG und Finanzierung.
Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt hat die Phase der starken Preiskorrekturen überwunden, steht jedoch weiterhin unter strukturellem Druck. Ein neuer Aufschwung ist für 2026 nicht in Sicht. Stattdessen stellt sich der Markt auf eine Phase der Konsolidierung und Stabilisierung unter erschwerten Rahmenbedingungen ein. Das geht aus dem aktuellen EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich 2026 hervor, für das mehr als 110 Vertreterinnen und Vertreter der heimischen Immobilienbranche befragt wurden.
Die Studie, veröffentlicht von EY Österreich, zeigt ein insgesamt verhaltenes Stimmungsbild: Investoren agieren selektiv, Finanzierungen bleiben anspruchsvoll, und Investitionsentscheidungen werden stärker denn je an Lage, Objektqualität und Nutzungskonzept geknüpft. Besonders deutlich wird die Zurückhaltung in der Bewertung des Standorts Österreich.
Nur noch fünf Prozent der befragten Immobilienexperten stufen Österreich im Jahr 2026 als „sehr attraktiv“ ein. Weitere 54 Prozent bewerten den Markt als „attraktiv“, während bereits 41 Prozent von einem „weniger attraktiven“ Standort sprechen. Im Vorjahr lag dieser Anteil noch bei 13 Prozent. Nach Einschätzung von EY spiegelt diese Entwicklung die wachsende Unsicherheit wider, die aus regulatorischen Rahmenbedingungen, hohen Finanzierungskosten und der gesamtwirtschaftlichen Lage resultiert.
Auch beim Investmentvolumen dominiert Realismus. Sechzig Prozent der Befragten erwarten für 2026 ein stagnierendes Investitionsniveau, 29 Prozent rechnen mit einem Rückgang. Lediglich zwölf Prozent gehen von steigenden Investitionen aus. Im Vergleich dazu hatten im Jahr 2025 noch 37 Prozent der Marktteilnehmer ein wachsendes Investmentvolumen erwartet. Stephan Größ, Leiter des Immobiliensektors bei EY Österreich, fasst die Lage so zusammen: „Der Markt ist nicht mehr in der Abwärtsbewegung, aber auch weit von einem Aufschwung entfernt. 2026 wird kein Comeback-Jahr, sondern ein Jahr der Konsolidierung, in dem Investoren und Entwickler sehr genau hinschauen, wo sie ihr Kapital einsetzen.“
Nach den deutlichen Anpassungen der vergangenen Jahre erwarten die meisten Marktteilnehmer für 2026 stabile Renditen. Über die Nutzungsklassen Büro, Einzelhandel und Hotel hinweg rechnet jeweils eine klare Mehrheit mit unveränderten Renditen und einem insgesamt stabilisierten Marktumfeld. Heterogener fällt das Bild im Wohnsegment aus, das weiterhin als stabilste Asset-Klasse gilt. Zweiundvierzig Prozent der Befragten erwarten konstante Renditen, 30 Prozent sinkende und 28 Prozent steigende. Die Spannbreite der Einschätzungen verdeutlicht die zunehmende Differenzierung innerhalb des Wohnmarkts, insbesondere zwischen primären und sekundären Lagen.
Auch bei den Preisen zeigt sich 2026 ein stark lagebasiertes Muster. In primären Lagen werden über nahezu alle Nutzungsklassen hinweg überwiegend stabile Preise erwartet, im Wohnsegment sogar mehrheitlich steigende. In sekundären Lagen hingegen gehen viele Befragte trotz stabiler Basiserwartungen von zusätzlichem Preisdruck aus – insbesondere bei Einzelhandelsimmobilien und Shopping-Centern. Elisabeth Sardy-Rauter, Studienautorin und Director im Bereich Immobilienberatung bei EY Österreich, erklärt: „Pauschale Marktbewegungen gibt es kaum noch. Ob Preise halten oder weiter nachgeben, hängt 2026 stärker denn je von Lage, Objektqualität und Nutzungskonzept ab.“
Beim Investmentfokus setzen Investoren weiterhin klare Schwerpunkte. Wohnimmobilien werden erneut als attraktivste Asset-Klasse genannt, gefolgt vom Gesundheitsbereich. Zunehmend an Bedeutung gewinnen Data Center, die 2026 erstmals von einem relevanten Teil der Befragten als eigenständige Fokus-Asset-Klasse gesehen werden. Sie profitieren laut EY von strukturellem Wachstum, Digitalisierung und langfristig stabiler Nachfrage. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben zwar Teil vieler Strategien, allerdings mit klarer Selektion nach Lage und Qualität. Shoppingcenter bilden weiterhin das Schlusslicht im Investoreninteresse, insbesondere in sekundären Lagen.
Trotz des Auslaufens regulatorischer Vorgaben wie der KIM-Verordnung erwarten 96 Prozent der Befragten, dass Immobilienfinanzierungen auch 2026 herausfordernd bleiben. Strenge Vergabestandards, hohe Eigenkapitalanforderungen und Nachhaltigkeitskriterien prägen weiterhin die Kreditvergabe. Zusätzlich sehen 80 Prozent der Marktteilnehmer die anhaltende Inflation von rund vier Prozent als Belastungsfaktor. Beim Zinsausblick überwiegt zwar vorsichtiger Optimismus – 70 Prozent rechnen nicht mit steigenden Zinsen –, eine spürbare Marktentlastung wird jedoch erst bei einer stärkeren Annäherung von Finanzierungskosten, Bewertungen und regulatorischen Vorgaben erwartet.
Neben Markt- und Finanzierungsfragen gewinnen technologische und nachhaltigkeitsbezogene Themen weiter an Bedeutung. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz nimmt zu, insbesondere in der Datenanalyse und Entscheidungsunterstützung. Gleichzeitig erwarten 82 Prozent der Befragten eine weiter zunehmende Preisdifferenzierung zwischen nachhaltigen und nicht nachhaltigen Immobilien. Zwei Drittel sehen zudem klare Finanzierungsvorteile für taxonomiekonforme Objekte. Sardy-Rauter betont abschließend: „2026 ist das Jahr, in dem sich entscheidet, wer den neuen Immobilienmarkt versteht. Digitalisierung und Nachhaltigkeit sind keine Zusatzthemen mehr, sondern Grundvoraussetzungen für den erfolgreichen Auftritt am Markt.“
