Die diesjährige Expo Real bei der Messe München war von Realismus geprägt. Messeveranstalter verzeichnete rund 42.000 Besucher. Internationales Kapital sucht nach Immobilien, stellt allerdings Sicherheit vor Rendite. Auch Banken sind rigoroser geworden.
Vorsichtiger Optimismus oder Realismus? Nach dutzenden Gesprächen mit Vertretern von Assetmanagern, Investmentfonds, Entwicklern und Banken überwiegt derzeit klar Letzteres. Auf der Expo Real 2025 in München wurde deutlich: Die Phase, in der Immobilieninvestments allein durch Wertsteigerung funktionierten, ist vorbei. Wenngleich man positive Bilanz über den Besucheranstrom zieht. Mit rund 42.000 Teilnehmern habe man den Wert vom vorigen Jahr leicht steigern können, heißt es dazu von der Expo Real.
Die Insolvenzwelle, die in den vergangenen Monaten zahlreiche Developer getroffen hat, könnte sich bald auf Bestandshalter ausweiten. Das betrifft jene, die teuer eingekauft, aber keine Maßnahmen gesetzt haben – und deren Geschäftsmodell allein auf steigende Preise gebaut war“, heißt es aus der Branche. Gemeint ist nicht ESG, sondern die einfache Optimierung der Betriebskosten. Auch das preist ein Käufer ein. Viele Restrukturierungen werden angeboten – aber oft sehr spät, wenn nicht zu spät, wie immobilien investment im Rahmen Dutzender Gespräche in Erfahrung bringen konnte.
In den Gesprächen mit Marktteilnehmern zeigt sich ein klarer Tenor: Reine Finanzhebel reichen nicht mehr aus. Man muss sich mit der Immobilie auseinandersetzen, mit ihr arbeiten. Den Wert vom Tag Null auf den gewünschten Exit aufzinsen und nur mit der Wertsteigerung Geld zu verdienen, ist zu wenig, war aus Fondskreisen zu hören. Immobilien seien mehr als Finanzprodukte und erforderten tiefes operatives Know-how.
Auch die Finanzierungslandschaft hat sich verändert. Banken zeigen sich bei Developments grundsätzlich bereit, Projekte zu begleiten – aber nur unter klaren Bedingungen. Mindestens 30, eher 40 Prozent Eigenkapital, und zwar echtes Eigenkapital, keine Mezzanines, so war aus Bankenkreisen zu vernehmen. Zudem achten Kreditgeber verstärkt auf Erfahrung, Track Record und Reputation der Entwickler.
Die Rahmenbedingungen bleiben jedenfalls anspruchsvoll. Mittlerweile ist den meisten klar, dass sich die Gemengelage aus Konjunkturschwäche und geopolitischen Risiken nicht von heute auf morgen ändern wird, heißt es. Solange die geopolitischen Spannungen insbesondere in Europa nicht überwunden sind, sei kein breitflächiger Aufschwung zu erwarten. Investoren wollen mittlerweile die ultimative Sicherheit – gerade bei Sachwerten.
Mit ein Grund, warum sich viele institutionelle Investoren – Versicherungen und Pensionskassen – an globale Assetmanager wenden ist der Umstand, dass viele durch Direktinvestments in hochtrabender Projekte wie Unternehmen – Signa sei hier als mahnendes Beispiel angeführt – viel Geld verloren haben. Diese richten sich nun an globale Assetmanager mit lokalem Know-how, die vor allem Sicherheit anbieten und nach diesen Kriterien entsprechend Immobilien ankaufen. Das spiegelt sich auch im Ankaufsprofil wider: Gefragt sind Wohnimmobilien, Logistik und Hotel, wobei sich die jeweiligen Assetklassen noch mehr segmentieren. Büroimmobilien finden sich nur im Ankaufsprofil, sofern sie eine Top-Lage und im Core plus-Segment verortet sind und über einen bonitätsstarken Mieterbestand aufweisen.
Trotz aller Herausforderungen präsentierte sich die Expo Real 2025 als Stimmungsbarometer einer Branche im Wandel. Laut Veranstalter kamen vom 6. bis 8. Oktober 1.742 Aussteller aus 34 Ländern sowie rund 42.000 Teilnehmer nach München – ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr. „Die Expo Real 2025 hat eindrucksvoll gezeigt, dass die Immobilienbranche nach einer Phase der Unsicherheit wieder Zuversicht schöpft“, sagte Stefan Rummel, Geschäftsführer der Messe München GmbH. Es sei eine neue Dynamik spürbar geworden, „ein starkes Signal für einen Markt, der sich Schritt für Schritt stabilisiert“. Auch Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, sprach von einer „Beruhigungsphase“ und einem „langsam zurückkehrenden Investoreninteresse“.
Im Mittelpunkt der Messe stand das Thema bezahlbarer Wohnraum. Bundesbauministerin Verena Hubertz betonte: „Wir müssen Bauen wieder ins Zentrum rücken. Alle sind sich auch einig – egal ob Bürgermeister oder junge Familie: Wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum.“ Auch auf europäischer Ebene ist der Handlungsdruck groß. Eamon Ryan, Vorsitzender des Housing Advisory Board der Europäischen Kommission in Dublin, erklärte: „Europa steht vor einer tiefgreifenden Krise im Bereich des bezahlbaren Wohnraums. Die Bewältigung dieser Krise muss zu einer obersten politischen und wirtschaftlichen Priorität werden.“
Die Messe machte deutlich: Innovation, operative Kompetenz und ein klarer strategischer Fokus werden künftig über Erfolg oder Misserfolg am Immobilienmarkt entscheiden. „Die Immobilienbranche ist bereit für Innovation – und sie braucht sie dringender denn je“, sagte Christina Mauer, CEO des PropTech-Unternehmens einwert. Die nächste Expo Real findet vom 5. bis 7. Oktober 2026 in München statt. Bis dahin wird sich zeigen, wie viele Marktteilnehmer die neue Realität nicht nur akzeptieren, sondern aktiv gestalten können.
