Ausblick: Liquidität und Transaktionen aufgrund aktueller Lage auf tendenziell niedrigerem Niveau. Investmentmarkt differenziert sich aus; schwächere Lagen, schwierige Vermietungssituation und fehlende ESG-Kriterien werden abgestraft.
Nach einem doch recht guten Investmentvolumen von rund 4,1 Milliarden Euro am österreichischen Investmentmarkt herrscht aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen derzeit eine Abwarteposition. In einem aktuellen Investment-Update rechnet die EHL Investment Consulting mit einem tendenziell niedrigeren Niveau hinsichtlich Liquidität und des Transaktionsgeschehens. Auch wenn der Immobilienmarkt in Österreich derzeit von der allgemeinen Unsicherheit geprägt ist, schätzt EHL, dass sich die Lage durch eine zunehmende Stabilisierung der Lage und steigender Klarheit in Hinblick auf die zukünftige Zinsentwicklung wieder entspannen wird. Dennoch geht EHL davon aus, dass es wieder mehr Interesse an Investments als im vergangenen Herbst gibt, allerdings gehen derzeit die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer zu weit auseinander. Da werde es laut EHL rund ein halbes Jahr dauern, bis sich ein neues Marktgleichgewicht ausgebildet hat. Demnach werde auch die Transaktionstätigkeit wieder anziehen.
Allerdings werde sich der heimische Investmentmarkt weiterhin ausdifferenzieren, geht aus dem Update hervor. Demnach werden Liegenschaften in schwächeren Lagen, schwieriger Vermietungssituation oder größerem Handlungsbedarf hinsichtlich der ESG-Kriterien abgestraft, im Gegenzug werde der Inflationsschutz im Rahmen der Indexierung bei Top-Objekten wieder mehr Beachtung vonseiten der Investoren finden, weswegen sich die Preisanpassung bei Spitzenprodukten eher in Grenzen halten wird. Überdies schätzt EHL, dass der Investoren-Fokus in den kommenden Monaten verstärkt auf die ESG-Dynamik gelegt wird und damit wesentlicher Treiber des Markts werden wird.
Die Zinswende der EZB hat im Vorjahr jedenfalls auch die Trendwende im Immobilienmarkt eingeleitet, wie EHL bereits vergangene Woche im Rahmen der Jahrespressekonferenz erklärt hatte. Zwar sei ein weiterer Zinsschritt zum Teil bereits eingepreist, dennoch bleibe die Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung spürbar. Während die Preise im Spitzensegment stabil geblieben sind, mussten für Objekte mit nachrangigerer Lage und/oder Qualität zum Teil deutliche Abschläge hingenommen werden, auch, weil das Interesse auf Investorenseite für solche Liegenschaften deutlich abgekühlt ist.
Derzeit beeinflussen die aktuellen Tendenzen der Banken, weniger Kredite zu geben in Kombination mit dem Anstieg der Swap-Sätze die Preisentwicklungen negativ. Das resultiere nicht nur in höhere Zinsen, sondern vor allem in höhere Eigenkapitalanforderungen und höheren Risikomargen. Das hat in vielen Fällen Preisanpassungen zur Folge. Aktuell liegen die Spitzenrenditen für institutionelle Wohn- und Büroobjekte bei rund 3,5 Prozent, wobei bei schwächeren Lagen, ineffizienten Grundrissen, schlechter Infrastruktur oder mangelhafter Erfüllung der ESG-Kriterien mit Risikoabschlägen von bis zu 100 Basispunkten zu rechnen ist. Die Renditen im Logistik-Spitzensegment liegen stabil bei knapp über vier Prozent. Der Unterschied im Einzelhandel zwischen gut nachgefragten Lebensmittelmärkten und FMZ und den für Investoren weniger attraktiven Shoppingcenter lasse eine Renditeeinschätzung nur schwer zu, da in dem Segment zu wenig Transaktionen als Referenz herangezogen werden können.