Zinshaus-Deals laufen noch – aber nicht mehr in dem Umfang und vor allem nicht mehr mit der medialen Öffentlichkeit wie zuletzt. Doch zunehmend kommen wieder Objekte auf den Markt, und für Käufer ergeben sich gute Gelegenheiten.
Noch vor einem Jahr hatten es Zinshausverkäufer noch einfach. Kaum wurde ein Objekt platziert, waren schon mehrere potenzielle Käufer dran, die sich gegenseitig überboten haben, um es zu bekommen – und man hat auch gerne gezeigt, wie viel Geld man für die schönsten Zinshäuser bekommen hat. Das ist jetzt anders. Verkäufer wollen sich nicht mehr deklarieren, noch weniger will man sagen, um welchen Preis man verkauft hat. Dem gegenüber steht eine überschaubare Anzahl an Käufern. Und oft wollen auch die nicht genannt werden – außer, man hat ein besonders repräsentatives Haus gekauft. Daher gehen die meisten Transaktionen sehr diskret über die Bühne.
Umgedrehtes Verhältnis
Das innerhalb eines Jahres ins Gegenteil verkehrte Verhältnis von Käufern und Verkäufern hat sich auch auf das Preisniveau niedergeschlagen. Bereits im Frühjahr waren flächendeckende Preissenkungen von zehn Prozent zu verzeichnen, und diese dürften sich fortsetzen. Denn es kommen wieder mehr Zinshäuser auf den Markt, und Käufer haben nun die Chance, aus den schönsten Objekten auszuwählen, denn gar so viele Konkurrenten gibt es derzeit nicht. Mehr noch: Mit den – oft argwöhnisch beäugten – Schnelldrehern ist sogar eine zuvor sehr gewichtige Käuferschicht weggebrochen – sie finden sich nunmehr unter den Verkäufern, die jetzt Einbußen hinnehmen müssen. Das Geschäftsmodell – fremdfinanziert kaufen und teurer verkaufen, die Differenz behalten – funktioniert angesichts der aktuellen Marktlage schlicht nicht mehr. Das wiederum bringt Chancen für jene, die Zinshäuser aufwändig und liebevoll sanieren und die Wohneinheiten abverkaufen. Denn die ächzten bisher unter den dadurch überdurchschnittlich hohen Ankaufspreisen, die von vielen renommierten Marktbeobachtern als zum Teil überbewertet betrachtet wurden.
Langfristige Werte
Käufer, die jetzt verstärkt auftreten, tun das nun mit einem langfristigen Anlagehorizont. Sie wissen um den Wert des Zinshauses Bescheid und schätzen den nachhaltigen Charakter – schließlich stehen diese Häuser seit mindestens 100 Jahren und können noch hunderte Jahre weiterexistieren. Sie setzen verstärkt viel oder auch nur Eigenkapital ein, um es vor der Inflation zu schützen – und oft sind für sie Richtwert, Friedenszins und Co. nicht das vorrangige Thema. Man hat einfach ein schönes Objekt und kann es für spätere Generationen bewahren.
Politik macht das Leben schwer
Doch es gilt auch, das Zinshaus in das nächste Jahrhundert zu bringen. Das macht einem die Politik jedoch schwer. Einerseits propagiert sie den Ausstieg von fossilen Energieträgern – damit auch Gasheizungen – bis zum Jahr 2040. Andererseits torpediert sie das Vorhaben mit einem sogenannten Mietpreisdeckel, der neben gemeinnützigen Wohnbauträgern einmal mehr die Zinshauseigentümer betrifft. Mit den ohnehin sehr niedrigen Richtwertmieten ist eine Sanierung schon sehr schwierig, eine Umrüstung auf alternative Energieträger wird damit aber nahezu unmöglich. Auch für den Mieter ist es eine Mogelpackung – denn während der Richtwert gedeckelt werden soll, steigen die Betriebskosten munter weiter. Da hilft die Deckelung der Nettomiete freilich nicht.