Sehr mageres erstes Quartal: Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien auf knapp über fünf Milliarden Euro geschrumpft. Kaum großvolumige Bürotransaktionen verzeichnet.
Die Preisfindungsphase aufgrund der Zinsanstiege wie auch die Warteposition von Investoren zeitigt nun die ersten Folgen. Der Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien ist im ersten Quartal nahezu zum Erliegen gekommen. Das geht aus jeweiligen Quartalszahlen sowohl von Colliers als auch von Cushman & Wakefield hervor. Gerade einmal knapp über fünf Milliarden Euro sind im ersten Quartal in den Gewerbeimmobiliensektor geflossen, der Markt für Büroimmobilien ist sogar um 90 Prozent auf rund 1,05 Milliarden Euro eingebrochen. Überhaupt sei diesmal kaum großvolumige Bürotransaktion gemessen worden, Portfolio-Transaktionen haben um über 90 Prozent nachgelassen. Damit ist der deutsche Investmentmarkt auf einem 13-Jahre-Tief angelangt. Gekauft wurden vornehmlich Ticket-Größen bis 50 Millionen Euro, während jene über 100 Millionen Euro eher die Ausnahme gewesen sind.
Überhaupt hat diesmal das Segment Einzelhandel mit 1,6 Milliarden Euro jenes von Büros überholt – und das hauptsächlich deswegen, weil 49,9 Prozent des Berliner KaDeWe von der Signa an die thailändische Central Group verkauft worden sind und eine Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf deutschen Shoppingcentern. Ein deutliches Minus war auch in den Segmenten Logistik und Hotel zu verbuchen. Im Logistik/Industrie-Bereich seien knapp unter 800 Millionen Euro investiert worden, ein Minus von rund 80 Prozent. Hotelverkäufe beliefen sich auf rund 180 Millionen Euro (minus 49 Prozent).
Für Matthias Leube ist der deutlich abgebremste Investmentmarkt auf die Gemengelage aus geopolitischen Spannungen, konjunktureller Wachstumsschwäche und hoher Inflation mit in der Folge steigenden Zinsen und Finanzierungskosten zurückzuführen. Während Verkäufer zunehmend aufgrund von Finanzierungskosten unter Verkaufsdruck stehen, sind auf der Käuferseite vor allem eigenkapitalstarke Investoren zu finden: „Auf der Verkäuferseite könnten vor allem Bestandshalter, die vor 2017/2018 gekauft und somit im Durchschnitt weiterhin eine positive Wertentwicklung verzeichnet haben, eine größere Rolle spielen. Des Weiteren könnte sich der Verkaufsdruck bei denjenigen Investoren, die sich den vergangenen Jahren Finanzierungen auf niedrigen Zinsniveaus gesichert haben, durch anstehende Refinanzierungen erhöhen. Durch Neubewertungen könnte ein wesentlicher Teil des Eigenkapitals aufgebraucht sein.“
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, betont hingegen, dass die Renditen wieder steigen müssen, bis es wieder mehr Transaktionen gibt: „Verkäufer und Käufer werden sich in kleinen Schritten von beiden Seiten an ein als nachhaltig bewertetes Preisniveau herantasten. Diese Korrekturphase wird voraussichtlich noch einige Monate dauern. Ich rechne mit einem Platzen des Knotens erst im letzten Quartal des Jahres. Kapital, nicht zuletzt aus dem Ausland, steht bereits in den Startlöchern.“