Ausblick Büroinvestmentmarkt Colliers, HIH Invest und PREA: Assetklasse konkurriert mit Staatsanleihen.
Der deutsche Büroinvestmentmarkt hatte im vierten Quartal einen ordentlichen Dämpfer hinnehmen müssen – und das ausgerechnet aufgrund der niedrigen Renditen. Denn mit der Zinserhöhung steht die Assetklasse Büro nunmehr in Konkurrenz mit Staatsanleihen, die aktuell höher rentieren und damit als Anlagealternative wieder attraktiver geworden sind. Dennoch scheinen die konjunkturellen Auswirkungen durch Zinserhöhung und Inflation wesentlich harmloser zu sein als zunächst befürchtet. Zu dieser Einschätzung gelangen das deutsche Beratungsunternehmen PREA gemeinsam mit Colliers, HIH Invest bei einer Onlinepressekonferenz heute Vormittag.
Während nämlich deutsche Büroimmobilien Ende des Vorjahres mit rund drei Prozent rentieren, erscheinen sie im Zehnjahresschnitt gegenüber Staatsanleihen wieder weniger attraktiv, da diese im vierten Quartal bei zwischen 3,9 und sechs Prozent notierten. Das bringt die deutschen Büroimmobilien in eine nachteilige Position, was sich wiederum auf den Transaktionsmarkt ausgewirkt habe.
Kapitalströme verlagern sich
Juri Ostaschov, Chief Data Scientist von PREA, sagt in diesem Zusammenhang, dass dadurch die Kapitalströme von Immobilien zu anderen liquiden Anlagealternativen umgeleitet werden. Für viele Investoren ist es derzeit attraktiver, ihr Geld in Anleihen zu investieren als langfristig in Büroinvestments zu binden. Entsprechend sehen wir auch für 2023 einen abgekühlten Transaktionsmarkt.“ Damit werde aber auch das Mietwachstum tendenziell zurückgehen und die Spitzenmieten sich auf hohem Niveau einpendeln. Hinzu kommt, dass die Fertigstellungsrate aufgrund der hohen Baukosten stark abgenommen hat. Ostaschov warnt allerdings davor, dass viele Marktteilnehmer den Vermietungsmarkt viel zu optimistisch sehen: „Die Wirtschaft ist deutlich abgekühlt, Home Office und ESG sind nur bedingt als Treiber für neue Anmietungen oder der Vergrößerung von Büroflächen zu sehen. Entsprechend rechnen wir für 2023 mit weiterer Zurückhaltung auf dem Bürovermietungsmarkt. Eher wird es mehr Incentives wie mietfreie Zeiten geben, um neue Projekte vermieten zu können.“
Rückgang bei Volumen, Mietwachstum hält an
Das Transaktionsvolumen im deutschen Bürosektor war im vergangenen Jahr rückläufig, der Trend werde sich für heuer fortsetzen. Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, rechnet mit einem Gesamtvolumen für heuer von rund 20 Milliarden Euro. In den kommenden Monaten bleibt das Marktumfeld für Investoren zwar herausfordernd, ab dem zweiten Halbjahr dürfte mit der Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wieder mehr Transaktionen geben, so Trumpp: „Darunter auch Großvolumige, die wir nun schon länger nicht mehr gesehen haben.“
Dass derzeit Staatsanleihen besser rentieren als Büroimmobilien, hat jedenfalls keine Flucht aus dem Immobilieninvestmentmarkt zur Folge gehabt, bis 2024 soll sich der Renditeabstand zwischen Büroimmobilien und Staatsanleihen wieder auf moderatem Niveau einpendeln. Aber: „Es wird Preisanpassungen geben.“ Jedoch nicht flächendeckend, in CBD-Lagen seien sogar Mietpreisanstiege zu beobachten.
Büromarkt trotz allem intakt
Auch wenn aufgrund des Konkurrenzkampf zwischen Büroimmobilien und Staatsanleihen die derzeitigen Risikoprämien nicht adäquat seien, ist der deutsche Büromarkt trotz allem intakt, ordnet Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest ein: „Büroinvestments stehen unverändert auf der Wunschliste von institutionellen Investoren und sind wesentlicher Bestandteil der Asset-Allokation. Zudem stehen jüngere Asset-Klassen wie bspw. Logistik und Heath Care im Fokus der institutionellen Investoren. Der Preisanpassungsprozess wird sich in den kommenden Monaten so lange fortsetzen bis adäquate Renditespreads zu Anlagealternativen wiederhergestellt sind.“