Erster Wiener Wohnungsmarktbericht von EHL/BUWOG: Wohnbau in Wien in Wien auf neuem Tiefststand, Angebotsschwäche strahlt auf das Eigentumssegment aus. Branchenvertreter fordern Maßnahmen.
Die Nachwehen des rapiden Zinsanstiegs Mitte 2022 in Kombination mit der mittlerweile offiziell ausgelaufenen KIM-Verordnung drücken nach wie vor auf den Wiener Wohnungsmarkt. Wie aus dem Ersten Wiener Wohnungsmarktbericht von EHL Immobilien und BUWOG, der am Mittwoch vor Journalisten präsentiert wurde hervorgeht, führte der Einbruch im Neubau zu einer spürbaren Angebotsschwäche, die sich in den kommenden Jahren nicht auflösen dürfte. Entsprechend seien sowohl die Miet- als auch Angebotspreise gestiegen, erstere sogar über der Inflation.
Nach starken Rückgängen zwischen 2023 und 2025 wird für 2026 und 2027 ein weiterer Einbruch erwartet. Heuer dürfte die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nur rund 60 Prozent des Niveaus von 2023 erreichen, 2027 sogar weniger als die Hälfte. Insgesamt werden voraussichtlich deutlich weniger als 10.000 Einheiten fertiggestellt. Dem stehen die demografischen Prognosen entgegen. Laut Peter Berchtold, Vertriebschef bei der Buwog, seien bis 2040 zwischen 95.000 und 100.000 neuer Wohneinheiten nötig, was einem jährlichen Neubedarf zwischen 8.000 und 9.000 Wohneinheiten pro Jahr entsprechen würde. Für heuer seien knapp über 9.300 Einheiten prognostiziert, im kommenden Jahr unter 7.000 Einheiten.
BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler warnt vor den Folgen der Entwicklung: „Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark.“ Besonders problematisch sei, dass von den Fertigstellungen nur etwas mehr als 2.000 Mietwohnungen entfallen, obwohl Miete in Wien die dominierende Wohnform darstellt. Eine Trendwende sei derzeit nicht absehbar. Der Buwog-Bestand in Österreich – rund 36.000 Wohneinheiten – weise mittlerweile einen Leerstand von nur einem Prozent auf.
Erstmals zeichnet sich die Angebotsverknappung auch im Eigentumssegment ab. Parallel dazu bleibt die Nachfrage hoch, getragen von anhaltender Zuwanderung und sinkenden Haushaltsgrößen. Wien soll bis 2040 um rund neun Prozent auf etwa 2,2 Millionen Einwohner wachsen. Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, verweist auf den strukturellen Nachfrageüberhang: „In den kommenden drei Jahren wären rund 40.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich, um den Nachfrageüberhang zu stabilisieren.“ Aufgrund der langen Planungs- und Projektlaufzeiten sei jedoch bereits jetzt klar, dass deutlich weniger Einheiten realisiert werden.
Die Angebotsknappheit führt zu weiter steigenden Preisen. Für 2026 wird ein durchschnittlicher Mietanstieg von sieben bis acht Prozent erwartet, wobei die Zuwächse in zentralen Lagen stärker ausfallen dürften. Die Kaufpreise entwickeln sich moderater, steigen jedoch ebenfalls. „Hier erwarten wir heuer einen durchschnittlichen Anstieg von rund drei Prozent“, so Schunker. Die Vermarktungszeiten bleiben kurz, Wiedervermietungen erfolgen meist nahtlos und Mietverträge werden häufig unmittelbar nach der ersten Besichtigung abgeschlossen. Auch im Eigentumssegment steigt die Bereitschaft, bereits in frühen Bauphasen zu kaufen.
Die Ursachen für die anhaltende Angebotsschwäche sind vielfältig. Neben dem schwachen konjunkturellen Umfeld und wirtschaftlichen Schwierigkeiten vieler Projektentwickler wirken restriktive Finanzierungsbedingungen, staatliche Markteingriffe und weiterhin hohe Baukosten dämpfend auf die Neubautätigkeit. Institutionelle Investoren kehren zwar langsam zurück, ihre Aktivität reicht jedoch noch nicht aus, um die Angebotsknappheit auszugleichen.
Branchenvertreter sehen dringenden Reformbedarf. EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier betont: „Für die Bevölkerung und für den Wirtschaftsstandort Österreich ist es von zentraler Bedeutung, dass genügend Wohnungen auf den Markt gebracht werden, um die Nachfrage zu befriedigen.“ Eine funktionierende Wohnungswirtschaft sichere Arbeitsplätze und leistbaren Wohnraum. Auch Andreas Holler fordert rasches politisches Handeln: „Angesichts der eindeutigen Prognosen zur immer weiter aufgehenden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage ist es fahrlässig, nicht sofort und konsequent zu handeln.“
