Stellt ein Bauunternehmen Mehrkosten in Rechnung, müssen diese auch begründet sein. Ein entsprechendes OGH-Urteil hat ergeben, dass nur jene Mehrkosten berechnet werden dürfen, die auch tatsächlich entstanden sind. Was das für die Bauherren bedeutet, erklärt Anton Draskovits von Draskovits Unger Rechtsanwälte im Gespräch mit „immobilien investment“-Chefredakteur Charles Steiner.
Ende des Vorjahres hat der Oberste Gerichtshof in einem wegweisenden Urteil (6 Ob 136/22a) geurteilt, dass Mehrkosten bei Bauvorhaben auch mit konkreten Leistungen ausgewiesen werden müssen. Was ändert sich dadurch für Bauherren und Baufirmen?
Anton Draskovits: Ausgangspunkt war, dass eine Baufirma im Zuge der Coronapandemie einem Bauherrn Mehrkosten in Rechnung gestellt hat und als Argument angab, durch die Abstands- und Maskenregeln seien der Baufirma höhere Kosten entstanden. Dazu verwendete das Bauunternehmen einen von der Wirtschaftskammer erstellten Schlüssel, um diese Kosten über eine komplexe, abstrakte Formel zu berechnen. Das Urteil des OGH besagt nun, dass Mehrkosten konkret nachgewiesen werden müssen und eine abstrakte theoretische Berechnung nicht zulässig ist.
Das bedeutet?
Draskovits: In der Mehrkostenforderung sind über den Schlüssel unter anderem Posten wie Masken oder Desinfektionsmittel kalkuliert worden, die – und das ergab eine Baustellenbegehung durch den Bauherrn – nicht zum Einsatz gekommen sind. Das bedeutet, dass das Bauunternehmen diese Kosten zwar theoretisch berechnet hat, diese konkret jedoch nicht nachweisbar gewesen sind. Dem hat der OGH einen Riegel vorgeschoben, indem er geurteilt hat, dass nur tatsächlich entstandene Kostennachteile gefordert werden dürfen und diese auch dokumentiert werden müssen. Eine abstrakte Formel ist zu wenig, um diese Kosten zu argumentieren. Zwar gibt es vom Gesetz her einen Ausgleichsanspruch, wenn es durch Baustörungen zu höheren Kosten kommt. Ausgleichen kann man aber nur das, was auch entsprechend dargestellt und nachgewiesen werden kann, um Vertragsgleichheit zwischen Bauherren und Bauunternehmen herzustellen.
Wie kann jetzt ein Bauherr reagieren, wenn er mit einer Mehrkostenforderung konfrontiert ist?
Draskovits: In der Regel verfügt der Bauherr bei größeren Bauvorhaben über mindestens zwei, drei Konsulenten – Projektmanager oder Controller bis hin zu Ziviltechnikern –, die sich die Forderungen an sich anschauen. Aus meiner Sicht muss die Baufirma die Störung klar offenlegen und nicht im Nachhinein erklären, es habe irgendwann eine Störung gegeben, und die kostet jetzt mehr. Das ist am Ende immer eine Beweisfrage. Bauherr und Baufirma müssen mehr kommunizieren, um eine Störung als solche zu identifizieren und sie dann auch monetär bewerten zu können. Dienlich wäre auch eine ständige begleitende Betreuung dieser Mehrkostenforderungen mit Hinsicht auf das jeweilige Budget und darauf, wie viel Leistung damit abgedeckt werden kann. Damit kann man auch vermeiden, dass solche Themen vor Gericht erörtert werden, was immer mit einem Zeit- und Kostenaufwand verbunden ist. Auch ist eine effiziente örtliche Bauaufsicht ratsam.
Was gilt in dem Zusammenhang für Bauunternehmen?
Draskovits: Sie müssen genau dokumentieren, wo eine Störung vorliegt, wie sie verursacht wurde und in der Folge, wie viel sie tatsächlich kostet. Leistungsstörungen können oft passieren, etwa wenn Material zu spät oder nicht in ausreichendem Maß geliefert wird und daher nicht im vorgesehenen Zeitrahmen gebaut werden kann. Aber: Nicht jede Störung löst zwingend Mehrkosten aus. Daher sind eine genaue Dokumentation und eine rasche Aufarbeitung der Störung geforderter denn je.