Raiffeisen Immobilien Österreich: Parallelen und Unterschiede zwischen 2016 und 2026 Wohnimmobilienmarkt. Boom, Zinswende und Einbruch im Neubau prägen Österreichs Immobilienmarkt – Branche warnt vor wachsender Wohnungsnot.
Manches ist gleich geblieben, vieles hat sich verändert – vor allem beim Wohnimmobilienmarkt und dessen Umfeld. Zehn Jahre nach der Gründung von Raiffeisen Immobilien Österreich (RIÖ) zieht der Maklerverbund am Dienstag vor Journalisten eine gemischte Bilanz über ein von Krisen und starken Marktzyklen geprägtes Jahrzehnt. Während die Branche in den Boomjahren deutlich wuchs, stehen der Markt und insbesondere der Wohnbau aktuell vor erheblichen Herausforderungen. Wenngleich das Thema „Leistbarkeit“ schon vor zehn Jahren die Schlagzeilen dominierten.
„Vor zehn Jahren, als Raiffeisen Immobilien Österreich gegründet wurde, war die erste Amtszeit von US-Präsident Donald Trump, Alexander van der Bellen ist zum Bundespräsidenten angelobt worden und damals gab es ebenfalls die Diskussion um leistbares Wohnen“, so RIÖ-Sprecher Peter Weinberger. Während dieser Zeit hat der Wohnimmobilienmarkt allerdings starke Marktzyklusphasen hinter sich: „Pandemie, Boomjahre, Zinskrise, Inflation – der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte in den vergangenen zehn Jahren einige Stürme zu überstehen“, so Weinberger.
Während die Anzahl der Transaktionen am österreichischen Wohnimmobilienmarkt 2016 bei über 88.000 Fällen im Gesamtwert von 18 Milliarden Euro lag, ist diese 2025 auf knapp 66.000 Fälle gesunken, der Wert sei aber auf 20 Milliarden Euro angestiegen. Die Preise zogen also deutlich an: Der Immobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank stieg zwischen 2015 und 2024 um 57 Prozent. Besonders die Jahre zwischen 2019 und 2022 waren von einem außergewöhnlichen Nachfrageanstieg geprägt. 2021 erreichte das Transaktionsvolumen mit rund 30 Milliarden Euro einen Höchstwert. Niedrige Zinsen und die Auswirkungen der Corona-Pandemie führten zu einem historischen Boom.
Jedoch ging der Boom zu Lasten der Erschwinglichkeit, so RIÖ-Sprecher Peter Mayr: Die Leistbarkeit von Wohneigentum verschlechterte sich während der Boomjahre deutlich. Mussten Haushalte 2016 etwas mehr als sieben Jahresnettoeinkommen für ein Einfamilienhaus aufbringen, waren es 2022 bereits über zehn.
Mit der Zinswende und strengeren Kreditvergaben kam es 2022 zu einem abrupten Rückgang. Die Zahl der Transaktionen sank von rund 87.000 im Jahr 2022 auf knapp über 61.000 im Jahr 2023. Der Markt entwickelte sich zum Käufermarkt, Preise gerieten unter Druck und die Bedeutung professioneller Bewertungen nahm zu. Zwar sei es zu einer leichten Entspannung beim Thema Leistbarkeit gekommen – das gelte aber nicht für den Mietsektor. Dort blieb die Belastung hoch. 2024 lagen die durchschnittlichen Wohnkosten bei 11,4 Euro pro Quadratmeter, deutlich über den Kosten von Eigentümern mit 4,3 Euro.
Nicht zuletzt steht der Wohnungsneubau aktuell in einer Krise, laut Raiffeisen Research sind seit 2022 die Wohnbauinvestitionen laut Zahlen von Raiffeisen Research um rund 20 Prozent zurückgegangen. „Österreichs Städte steuern auf eine Wohnungsnot zu, wie wir sie aus europäischen Großstädten kennen“, warnte Weinberger. Zusätzlichen Druck könnten neue regulatorische Anforderungen bringen. Höhere Kapitalpuffer für Banken dürften die Finanzierungskosten weiter erhöhen. „Ab 2027 droht ein faktischer Stillstand im gewerblichen Wohnbau“, so Weinberger.
Die Branche sieht weitreichende Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft. Rund 30 Prozent des Bruttoinlandsprodukts hängen direkt oder indirekt mit der Immobilienwirtschaft zusammen. „Hier zur Unzeit mit ungeeigneten Maßnahmen einzugreifen, kann verheerende Folgen haben“, sagte Mayr. Als Gegenmaßnahmen fordert die Branche vor allem eine Belebung des Neubaus. Dazu zählen schnellere Genehmigungsverfahren sowie steuerliche Anreize.
Für die kommenden Jahre sieht RIÖ drei zentrale Trends: eine alternde Bevölkerung, steigende Bedeutung nachhaltiger Bauweisen und eine Rückkehr von Immobilien als Anlageform. Der Anteil der Einpersonenhaushalte dürfte bis 2060 auf 43 Prozent steigen. Gleichzeitig wachse die Nachfrage nach kleineren und barrierefreien Wohnungen. „Nachhaltigkeit ist gekommen, um zu bleiben“, sagte Weinberger mit Blick auf den steigenden Einsatz von Wärmepumpen und Solaranlagen.
