Die Oesterreichische Nationalbank legt erstmals umfassende Marktberichte zu Wohn- und Gewerbeimmobilien in Österreich vor. Während die Kreditqualität bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen trotz Zinswende vergleichsweise stabil blieb, sind die Ausfälle bei Gewerbeimmobilien deutlich gestiegen. Besonders betroffen ist der gewerbliche Wohnbau.
Die Zinswende seit Mitte 2022 hat auf dem österreichischen Immobilienmarkt deutliche Spuren hinterlassen. Während sich die Risiken bei privaten Wohnimmobilienkrediten nach Einschätzung der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) bislang in Grenzen hielten, hat sich die Kreditqualität bei Gewerbeimmobilien deutlich verschlechtert. Das geht aus den ersten Marktberichten der OeNB zu Wohn- und Gewerbeimmobilien hervor, die am Donnerstag bei einem Pressegespräch vor Journalisten präsentiert wurden.
Seit der Zinswende gingen bei Gewerbeimmobilien Bautätigkeit, Transaktionen und Preise zurück, gleichzeitig stiegen die Kreditausfälle. Bei Wohnimmobilien halfen dagegen verbesserte Kreditvergabestandards, die Kreditqualität zu stabilisieren.
Die beiden Berichte betrachten die Entwicklung des österreichischen Immobilienmarkts von 2000 bis Ende 2025. Dabei unterscheidet die OeNB drei Phasen: die Zeit bis zur Finanzkrise Ende 2009, die langjährige Niedrigzinsphase von 2010 bis zum ersten Halbjahr 2022 sowie die Zeit seit der Zinswende. Künftig sollen die Marktberichte jährlich erscheinen und stärker auf die jeweils aktuellen Entwicklungen eingehen.
Thomas Steiner, Direktor des Ressorts Finanzmarktstabilität, Bankenaufsicht und Beteiligungen der OeNB, verwies auf die hohe Bedeutung von Immobilien für die Finanzmarktstabilität. Allein Gewerbeimmobilienkredite machten 2025 rund 43 Prozent des gesamten Kreditvolumens österreichischer Banken an inländische Unternehmen aus. Damit seien Entwicklungen am Immobilienmarkt auch für die Stabilität des Bankensystems relevant.
Deutlich sichtbar wurden die Folgen der Zinswende vor allem im gewerblichen Immobiliensegment. Markus Schwaiger, Direktor der Hauptabteilung Finanzmarktstabilität und Bankenaufsicht, sagte, die Risiken hätten sich auf der gewerblichen Seite „deutlich materialisiert“.
Während Bau- und Immobilienwirtschaft zuvor unterdurchschnittliche Kreditausfälle aufgewiesen hätten, habe sich die Situation inzwischen deutlich verändert. Schwaiger zufolge entfällt mittlerweile ein großer Teil der ausgefallenen Kredite auf Immobilien- und Wohnungswesen sowie Bauwirtschaft. Besonders auffällig sei der gewerbliche Wohnbau mit einer Ausfallquote von rund 14 Prozent.
Der Gewerbeimmobilienbericht der OeNB beschreibt die Zinswende Mitte 2022 als Beginn einer neuen Marktphase. Nach Jahren hoher Bautätigkeit, steigender Transaktionsvolumina und kräftig wachsender Gewerbeimmobilienkredite erhöhten sich die Finanzierungskosten deutlich. In der Folge gingen Bautätigkeit, Transaktionen und Preise zurück, während Kreditausfälle zunahmen.
Besonders relevant ist das aufgrund der hohen Immobilienexponierung der österreichischen Banken. Mit einem Anteil von 43 Prozent an den gesamten Unternehmenskrediten zählt Österreich laut OeNB im europäischen Vergleich zu den Ländern mit einer besonders hohen Bedeutung von Gewerbeimmobilienfinanzierungen. Nur Banken in Finnland und Estland weisen einen noch höheren Anteil auf.
Schwaiger betonte zugleich, dass sich der Anstieg der Ausfälle zuletzt stabilisiert habe. Das hohe Niveau bleibe für Banken und Aufsicht dennoch relevant, weil Kreditausfälle nicht nur Wertberichtigungen nach sich ziehen, sondern auch Restrukturierungen beziehungsweise die Verwertung von Kreditsicherheiten erforderlich machen können.
Ein anderes Bild zeigt sich bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen. Zwar verteuerte die Zinswende auch hier die Finanzierung erheblich und führte zu sinkenden Immobilienpreisen, weniger Transaktionen und einem Rückgang des Kreditneugeschäfts. Die Qualität der bestehenden Kreditportfolios blieb nach Einschätzung der OeNB jedoch vergleichsweise robust. Der Wohnimmobilienbericht führt dies unter anderem auf verbesserte Standards bei der Kreditvergabe zurück.
Die Risiken hatten sich zuvor während der Niedrigzinsphase aufgebaut. Zwischen 2010 und Mitte 2022 stiegen die Wohnimmobilienpreise stärker als die Einkommen der privaten Haushalte, gleichzeitig nahmen Verschuldung und Kreditvolumen zu. Anfang 2022 wurde mit der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) erstmals ein verbindlicher Rahmen für die Vergabe privater Wohnimmobilienkredite geschaffen.
Auch die Finanzierungsstruktur hat sich verändert. Nach Angaben Schwaigers werden mittlerweile rund 80 Prozent der neu vergebenen Wohnimmobilienkredite zumindest zu Beginn der Laufzeit mit fixer Verzinsung abgeschlossen. Damit liegt das Zinsänderungsrisiko stärker bei den Banken und weniger unmittelbar bei den Haushalten. In der Niedrigzinsphase hatten variable Finanzierungen zeitweise einen wesentlich höheren Anteil.
Parallel dazu hat sich die Bautätigkeit deutlich abgeschwächt. Schwaiger verwies darauf, dass die Zahl der Fertigstellungen zuletzt wieder bei rund 50.000 Wohneinheiten lag und damit ungefähr das Niveau von 2010 erreichte. Auf dem Höhepunkt des Baubooms 2021 waren mehr als 75.000 Wohneinheiten fertiggestellt worden.
Noch deutlicher sei der Rückgang bei den Baubewilligungen, die auf ein Niveau gefallen seien, wie es zuletzt in den frühen 2010er-Jahren zu beobachten war. Damit dürfte die Wohnbautätigkeit auch in den kommenden Jahren ein wesentliches Marktthema bleiben.
Langfristig hat sich zudem die Struktur der Wohnbauproduktion verändert. Der Anteil privater Bauherren ist zurückgegangen, während gewerbliche Bauträger an Bedeutung gewonnen haben. Zugleich haben hohe Grundstückspreise und rückläufige Wohnbauförderungen die Rahmenbedingungen verändert.
Für die OeNB bleibt der Immobilienmarkt damit ein zentraler Bereich der Finanzmarktstabilität. Die Entwicklung seit 2022 zeigt dabei zwei unterschiedliche Bilder: Bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen haben sich die höheren Zinsen bislang nur begrenzt in Kreditausfällen niedergeschlagen. Im Gewerbeimmobiliensektor hat sich das Risiko dagegen deutlich stärker materialisiert. Die neuen Marktberichte sollen diese Entwicklungen künftig jährlich anhand der OeNB-Daten und ihrer Auswirkungen auf das Finanzsystem einordnen.
