Otto Immobilien: Vermietungsleistung 2025 deutlich gestiegen, Angebotsengpässe bei hochwertigen Büroflächen bleiben bestehen.
Der Wiener Büromarkt verzeichnete im Jahr 2025 eine deutlich höhere Vermietungsleistung als im Vorjahr. Laut der nunmehr 50. Ausgabe des Büromarktberichts von Otto Immobilien wurden insgesamt rund 201.500 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das entspricht einem Anstieg von 39 Prozent gegenüber 2024 und stellt den zweithöchsten Jahreswert seit Beginn der Erhebungen des Vienna Research Forum im Jahr 2016 dar.
Nach Einschätzung von Otto Immobilien ist die gestiegene Vermietungsleistung jedoch nicht Ausdruck einer breit angelegten Nachfragedynamik. „In allen Segmenten gab es eine deutliche Belebung der Vermietungsleistung. Ein genauerer Blick hinter die Zahlen zeigt, dass einige wenige Großabschlüsse einen wesentlichen Teil dazu beigetragen haben“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien. Viele Unternehmen hätten sich letztlich für den Verbleib in ihren bestehenden Flächen entschieden. „‚Stay vs. Go‘ ist eine strategische Grundfrage, die sich immer mehr Unternehmen stellen“, so Otto.
Im Jahr 2025 wurden drei Bürovermietungen mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern abgeschlossen. In den drei Jahren zuvor war kein einziger Abschluss dieser Größenordnung registriert worden. Diese Großvermietungen machten rund ein Viertel der gesamten Vermietungsleistung aus. Auch im vierten Quartal zeigte sich eine erhöhte Aktivität: Mit 54.056 Quadratmetern lag der Flächenumsatz um 40 Prozent über dem Vergleichsquartal des Vorjahres. Rund 88 Prozent entfielen dabei auf moderne Büroflächen nach VRF-Standard. Martin Denner, Research-Leiter von Otto Immobilien, sieht darin vor allem einen Nachholeffekt: „Die Marktdaten spiegeln weniger eine plötzliche Nachfragewelle wider, sondern vielmehr den Abschluss aufgeschobener Entscheidungen. Unternehmen, die ihren Flächenbedarf nicht weiter hinauszögern konnten, haben Kompromisse in Kauf genommen.“
Dem gestiegenen Flächenumsatz steht weiterhin ein niedriges Neubauvolumen gegenüber. Im Jahr 2025 wurden lediglich 73.400 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2026 wird zwar ein moderater Anstieg auf rund 90.850 Quadratmeter erwartet, für 2027 zeichnet sich mit etwa 31.500 Quadratmetern jedoch ein deutlicher Rückgang ab. Erst ab 2028 befinden sich wieder Projekte mit einem Volumen von rund 100.000 Quadratmetern in der Pipeline. Der aktuelle Gesamtbestand moderner Büroflächen in Wien beläuft sich auf rund 5,9 Millionen Quadratmeter. Davon entfallen etwa 46 Prozent auf Flächen der Klasse A und rund 47 Prozent auf Klasse B.
Die Leerstandsquote stieg 2025 auf 4,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert der vergangenen vier Jahre. Eine Entspannung des Marktes lässt sich daraus laut Otto Immobilien jedoch nicht ableiten. Ein großer Teil der verfügbaren Flächen entspreche nicht den gestiegenen Anforderungen der Nutzer, etwa hinsichtlich Lage, Verkehrsanbindung oder Preis-Leistungs-Verhältnis. „Der Markt wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich, es gibt steigenden Leerstand bei gleichzeitigem Nachfragedruck auf hochwertige Flächen“, erklärt Barbara Linder, Teamleiterin Büroflächen bei Otto Immobilien. Für moderne, gut angebundene Büroflächen in etablierten Clustern bestehe weiterhin ein klarer Nachfrageüberhang.
Im Jahr 2025 kam es laut Marktbericht in allen Lagen zu Mietsteigerungen. Besonders die Einstiegsmieten für moderne Erstbezugsflächen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Neubauflächen werden durchgehend auf hohem Mietniveau angeboten, was Otto Immobilien auf gestiegene Baukosten, hochwertige Ausstattungsstandards und die konsequente Umsetzung von ESG-Kriterien zurückführt. „Es zeigt sich sehr klar, wofür Unternehmen bereit sind, hohe Mieten zu akzeptieren“, so Linder. „Für erstklassige Büroflächen in Top-Lagen mit entsprechender Qualität und ESG-Konformität besteht weiterhin Zahlungsbereitschaft.“ Auch für 2026 wird daher insbesondere im hochwertigen Segment mit weiteren Mietpreissteigerungen gerechnet.
Der Ausblick auf 2026 ist von Unsicherheit geprägt. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen, politische Faktoren und Budgetrestriktionen beeinflussen weiterhin die Nachfrage. Gleichzeitig gewinnen Vertragsverlängerungen und Standortoptimierungen an Bedeutung. Für suchende Unternehmen könnten sich durch den steigenden Vermietungsdruck bei Neubauprojekten jedoch punktuell bessere Verhandlungsmöglichkeiten ergeben. „Der Wiener Büromarkt ist komplexer geworden. Umso wichtiger sind fundierte Marktkenntnisse und strategische Beratung“, sagt Eugen Otto. Gerade in einem differenzierten Marktumfeld sei eine realistische Einordnung für alle Beteiligten von zentraler Bedeutung.
