Jahresbericht 2025 von ImmoAnalytics prognostiziert steigende Preise, sinkende Neubautätigkeit und wachsende Wohnungsknappheit.
Der Jahresbericht 2025 zum Wiener Wohnungsmarkt des Analysehauses Immo Analytics zeichnet ein angespanntes Bild für die kommenden Jahre. Demnach hat sich der Markt im vergangenen Jahr zwar leicht belebt, gleichzeitig spitze sich jedoch die Wohnungsknappheit weiter zu. Vor allem ab 2026 werde das Neubauvolumen den tatsächlichen Bedarf deutlich verfehlen, so das Analyseportal via Aussendung.
Nach dem Allzeithoch im Jahr 2022 waren die Bruttoverkaufspreise in den Jahren 2023 und 2024 in vielen Segmenten leicht rückläufig. 2025 sei jedoch eine Trendwende eingetreten, heißt es in dem Bericht. Die Preise hätten wieder angezogen, was unter anderem auf eine veränderte Angebotsstruktur zurückzuführen sei. Während 2024 noch zahlreiche Erstbezugswohnungen mit Fertigstellungsjahren 2022 und 2023 verkauft worden seien, seien 2025 vermehrt neue Projekte auf den Markt gekommen. Zugleich habe sich der Verhandlungsspielraum für Käuferinnen und Käufer verringert. Lediglich bei unsanierten Altbauwohnungen sei der Verhandlungserfolg gestiegen, was laut Immo Analytics auch auf politische Entscheidungen des Vorjahres zurückzuführen sei. Insgesamt deute dies auf ein Ende der Phase besonders günstiger Kaufgelegenheiten hin.
Die Zahl der Wohnungsverkäufe nahm 2025 gegenüber den beiden Vorjahren deutlich zu, lag jedoch weiterhin rund ein Drittel unter dem Höchststand des Jahres 2021. Geschäftsführer Gregor Pfeiffer verweist dabei auf Verzögerungen in der Grundbucherfassung, die eine präzise Bewertung erschwerten. „Eine verlässliche Einschätzung ist aufgrund der erheblichen Verzögerungen im Grundbuch zwar noch nicht möglich, doch eines steht bereits fest: Mit geschätzt rund 12.600 Transaktionen bleibt der Markt weiterhin deutlich unter seinem Potenzial. Die aktuelle Belebung ist aus Sicht von Entwicklern und Verkäufern bestenfalls eine zaghafte Erholung“, so Pfeiffer.
Besonders kritisch beurteilt Immo Analytics die Entwicklung der Neubautätigkeit. Diese befinde sich „im freien Fall“. Bereits ab 2026 werde die Neuflächenproduktion sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment klar unter dem tatsächlichen Bedarf liegen. Damit steuere der Wiener Wohnungsmarkt auf eine strukturelle Unterversorgung zu, die in Kombination mit steigenden Transaktionszahlen zusätzlichen Preisdruck erzeugen dürfte.
Pfeiffer verweist darauf, dass der Preisanstieg im Neubausegment bislang noch durch ein temporäres Zusatzangebot gedämpft worden sei. „Bislang konnte dieser Preisanstieg im Neubausegment noch gedämpft werden, weil zahlreiche nahezu neuwertige Wohnungen aus der Zeit des Baubooms bis 2021 wieder auf den Markt kamen. Dabei handelte es sich vor allem um Verkäufe von Investoren, die in den vergangenen Jahren günstig eingestiegen sind und nun Gewinne realisieren, sowie um Erbschaften, die rasch liquidiert wurden. Dieses zusätzliche Angebot wirkt jedoch nur temporär – und läuft spürbar aus“, analysiert der Geschäftsführer.
Als besonders angespannt beschreibt Immo Analytics den Markt für neuwertige Mietwohnungen. Dort treffe eine steigende Nachfrage auf ein nur geringes zusätzliches Angebot. Deutliche Mietsteigerungen seien daher zu erwarten. „Hier stellt sich nicht die Frage, ob das Glas halb voll oder halb leer ist – sondern, wann überhaupt wieder ausreichend Wasser nachkommt“, so Pfeiffer.
Auch auf der Preisseite zeigt sich laut Bericht eine Verschiebung. Kaufabschlüsse ab 400.000 Euro gewännen wieder an Marktanteil. Insbesondere das Segment zwischen 400.000 und 700.000 Euro lege deutlich zu, während der Anteil der Transaktionen zwischen 200.000 und 400.000 Euro zurückgehe. Auch im Luxussegment über 800.000 Euro habe der prozentuelle Anteil der Abschlüsse wieder zugenommen.
