BF.Quartalsbarometer: Durchschnittlicher Beleihungsauslauf fällt binnen zehn Jahren um rund zehn Prozentpunkte – Zinswende verstärkt Trend – Kreditfonds gewinnen an Bedeutung.
Die Beleihungsausläufe in der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind in den vergangenen zehn Jahren deutlich gesunken. Der durchschnittliche Loan-to-Value (LTV) lag 2015 noch bei 70,7 Prozent und erreichte in den ersten drei Quartalen 2025 nur mehr 61,4 Prozent. Das geht aus einer Sonderauswertung des BF.Quartalsbarometers hervor. Der Rückgang erfolgte über Jahre hinweg schrittweise. Bereits 2019 unterschritten die Werte die 70-Prozent-Marke. 2022 fielen sie unter 65 Prozent und erreichten 2024 mit 57,9 Prozent ihren Tiefpunkt. Seither pendeln die LTVs um die 60-Prozent-Marke.
„Dass die LTVs bereits vor der Zinswende zu sinken begannen, lag auch an den stark gestiegenen Immobilienpreisen“, so Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG. „Die Finanzierer blieben konservativ und haben die Beleihungsausläufe nicht vollständig an die steigenden Preise angepasst. Mit der Zinswende begannen die Preise zu fallen, gleichzeitig wurde das Finanzierungsverhalten der Banken plötzlich sehr zurückhaltend und risikoavers.“
Laut Fedele habe sich der Markt inzwischen auf einem neuen Niveau eingependelt. „Ich gehe davon aus, dass wir uns auf diesem Level weiterbewegen werden, und sehe keine Anzeichen für steigende LTVs“, so Fedele. „Die entstandene Lücke wird sicherlich nicht komplett mit Eigenkapital gefüllt werden. An dieser Stelle gewinnen Kreditfonds an Bedeutung.“
Auch die Loan-to-Costs (LTCs) bei Projektentwicklungsfinanzierungen sind rückläufig, wenn auch weniger stark. Zwischen 2015 und Mitte 2022 bewegte sich der durchschnittliche LTC zwischen 70 und 75 Prozent. Seit der Zinswende liegt er zwischen 67 und 70 Prozent. „Der Rückgang bei den LTCs fällt überraschend moderat aus“, sagte Steffen Sebastian, wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers. „Die reinen Zahlen sagen allerdings nichts über die tatsächliche Finanzierungsbereitschaft aus. Riskante Projekte werden auch bei eigentlich ausreichendem LTC abgelehnt.“ Sebastian betonte, dass sich viele Banken aus der Finanzierung von Projektentwicklungen zurückgezogen hätten. „In Summe sind die Finanzierungsaktivitäten im Entwicklungsbereich seit der Zinswende deutlich zurückgegangen.“
