„Wir müssen gehört werden!“

Rasch gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, die KIM-Verordnung und obendrein auch noch populistische Eingreifversuche durch die Politik: Österreichs Projektentwickler haben schon einmal mehr gelacht. In der aktuellen Herbstkampagne will die Vereinigung der Österreichischen Projektentwickler (VÖPE) nun gezielt auf die aktuellen Probleme für die Immobilienwirtschaft hinweisen und Lösungen aufzeigen, so der Sprecher des Präsidiums, Andreas Köttl, im Interview mit „immobilien investment“-Chefredakteur Charles Steiner.

Für die Projektentwickler ist die Situation derzeit wohl alles andere als rosig. Rasche Zinsanstiege und eine besonders strenge KIM-Verordnung bremsen den Bau aus. Wie ernst ist die Lage wirklich?
Es gibt für uns Projektentwickler nach wie vor ausreichend zu tun. Was derzeit allerdings gerne übersehen wird, ist, dass die Projektentwicklung ein sehr langfristiges Geschäft ist. Vom Projekt her gerechnet dauert ein Zyklus vom Beginn bis zum Ende der Entwicklung mindestens drei bis vier Jahre. Die Politik wie auch die Gesellschaft denken aber alles andere als langfristig. Auch wenn sich der Mensch vielleicht nicht sehr dazu eignet, in die Zukunft zu blicken, braucht es genau jetzt die Stimme, die sagt, wenn wir an diesen oder jenen Stellschrauben nicht drehen, haben wir in zwei bis drei Jahren ein echtes Problem. Und das ist kein Problem, das die Projektentwickler betrifft, sondern die Gesellschaft, wenn nämlich zu wenig Wohnräumlichkeiten oder Büroflächen vorhanden sind. Das wollen wir anhand von Zahlen, Daten und Fakten klar offenlegen. Die Stimme der Projektentwickler muss gehört werden.

„Auch wenn sich der Mensch vielleicht nicht sehr dazu eignet, in die Zukunft zu blicken, braucht es genau jetzt die Stimme, die sagt, wenn wir an diesen oder jenen Stellschrauben nicht drehen, haben wir in zwei bis drei Jahren ein echtes Problem.“

Man kann es auch an den aktuellen Marktdaten ablesen: Die Einreichungen im Wohnsektor werden – trotz starkem Zuzug – erheblich weniger, und im Büromarkt gibt es einen historisch niedrigen Leerstand, obwohl die Politik internationale Unternehmen ansiedeln will. Das klingt nach einem gordischen Knoten, der zu durchschlagen ist …
Die aktuellen öffentlichen Steuerungsmaßnahmen sind großteils kurzfristig ausgerichtet. Natürlich haben wir jetzt das Thema, dass die Kosten erheblich gestiegen sind – wie auch die Mieten, die Betriebskosten und die Immobilienpreise. Deswegen versucht die öffentliche Hand zu steuern, ohne nachzudenken, was das für die Zukunft bedeutet. Es gibt andere Methoden als Mietpreisdeckel oder Beschränkungen. Wir als VÖPE denken da viel stärker über Förderungsmaßnahmen nach, die hier notwendig sind, da wir als Bauwirtschaft zugleich ein wesentlicher Konjunkturtreiber sind. Leider wird auch das oft übersehen, vor allem jetzt in der Diskussion über Grundstücksverkäufe an politische Mandatare. Unser Geschäft als Projektentwickler ist es aber nicht, von Grundstücksverkäufen zu leben, sondern von Entwicklungen.

Gerade im Wohnsektor scheint die Situation dramatisch zu sein. Enormer Zuzug trifft auf ein immer geringeres Wohnungsangebot, vor allem im leistbaren Bereich. Welche mittelfristigen Probleme könnten da auf die Suchenden zukommen?
Für die Suchenden wird es dann einfach das Angebot nicht geben. Wenn das Angebot nicht da ist, weil nichts gebaut wird, steht es auch nicht zur Verfügung. Das betrifft vor allem den bezahlbaren Wohnraum. Natürlich könnte man da mit den richtigen Maßnahmen politisch gegensteuern. Aber wenn man Verfahren verlangsamt, Bewilligungen einschränkt und Finanzierungen reduziert, wird sich am Markt nichts bewegen. Aus der Geschichte wissen wir, dass mangelnder Wohnraum zu Konflikten und zu Polarisierungen führen kann, bei denen unsere gesellschaftlichen Werte auf der Strecke bleiben.

Und dann liefert die Politik mit der sogenannten Mietpreisbremse, bei der man auch erwägt, sie auf den frei finanzierten Bereich anzuwenden, so einfache Lösungen …
Man braucht nicht allzu sehr in die Tiefe zu gehen, um zu erkennen, dass kurzfristig eine Situation geschaffen werden soll, in der Wohnraum scheinbar wieder leistbar ist. Klar ist aber, dass Wohnraum mit gedeckelten Preisen nicht finanziert werden kann. Schlimmer noch, als keinen neuen Wohnraum zu schaffen, ist, bestehenden Wohn- oder Arbeitsraum nicht an die Kriterien der Nachhaltigkeit anpassen zu können. Wir wissen, dass Gebäude zu den stärksten Treibern von CO₂-Emissionen gehören – und der Bereich, den wir am stärksten beeinflussen könnten, ist der Bestand. Man vergisst aber auch immer wieder, dass alles, was wir hinsichtlich Bestandsrevitalisierung machen, auch entsprechende Verfahren und Bewilligungen erfordert. Viele unserer Mitglieder sind stark im Zinshausbereich tätig. Wenn man den Income nicht generieren kann, mit dem entsprechende Investitionen getätigt werden, dann wird es eben weiter Gasheizungen geben. Denn wer soll umbauen? Der Kunde, der von der Politik geschützt werden soll? Der Investor, der das nicht tragen kann, weil er es nicht refinanzieren kann? Oder der Hauseigentümer, der bei der MRG-regulierten Miete die Kosten für eine Umrüstung nicht tragen kann? Mit einer „Mietpreisbremse“ werden wir unsere Klimaziele jedenfalls nicht erreichen.

Das klingt ja so, als würde die Politik damit ihre eigenen Klimaziele torpedieren.
Wenn man sich die Gesetzgebung ansieht, könnte man sich auch die Frage stellen, ob wir überhaupt geltende Klimaziele haben. Festlegungen gibt es vonseiten der EU bereits seit über 1.000 Tagen – und laut meinen Informationen entsprechen wir den Vorgaben bei Weitem nicht. Wir neigen dazu, alles auf Brüssel zu schieben, dabei hätten wir es jetzt in der Hand, die richtigen Maßnahmen zu treffen.

Gerade der Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen im Bestand ist ja besonders wichtig, um die CO₂-Neutralität zu erreichen …
Das wird auch stärker forciert werden. Das Geschäft des Projektentwicklers verändert sich im Moment. Es findet ein Paradigmenwechsel in Richtung Bestandsrevitalisierung statt, während der Neubau zunehmend bröckelt. Der Projektentwickler ist ja der, der etwas im Projekt bewegt, es aus den Schwierigkeiten entwickelt und Substanz schafft. Das kann er auch im Bestand tun. Aber dazu müssten Mechanismen her, die das bewerkstelligen helfen. Daher plädieren wir dafür, dass klimagerechte Projekte entsprechend gefördert werden – etwa mit einer Fast Lane bei Bauverfahren. Viele Nachhaltigkeitskriterien kann man konkret messen. Mit den Messkriterien müssen wir uns in Österreich noch viel mehr beschäftigen – vor allem, wenn es um Kreislaufwirtschaft geht.

Eine weitere zentrale Forderung der VÖPE ist auch, die in Österreich besonders streng ausgelegte KIM-Verordnung auszusetzen.
Besonders dann, wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht. Ich habe in einer Pressemitteilung die Weigerung der FMA, sich auch nur in irgendeine Richtung zu bewegen, als stur bezeichnet. Das mag vielleicht schroff gewesen sein, aber es ärgert mich, wenn man von dieser Seite nur kommuniziert, es passt eh alles, obwohl wir anhand von Daten und Fakten klar dargelegt haben, dass bezahlbares Eigentum so nicht möglich ist. Für viele ist das aber eine Altersvorsorge – vor allem im Hinblick auf steigende Mieten. Es gäbe so viele Möglichkeiten zu lockern, etwa im Hinblick darauf, dass man ab einem Haushaltseinkommen von 3.000 Euro netto im Monat eigentlich niemanden vor sich selbst schützen müsste. Eigentum ist eine gute und beruhigende Sache, die auch den sozialen Frieden erhält.