Nach pandemiebedingt doch recht turbulenten Jahren, in denen die Investoren große Zurückhaltung zeigten, hat sich der österreichische Hotelimmobilienmarkt langsam erholt. Neueröffnungen und Neuausrichtungen beleben die Branche.
Trotz aktuell herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen mit Energiekrise und Fachkräftemangel, die nicht zuletzt dem Ukraine-Krieg und der daraus resultierenden geopolitischen Unordnung geschuldet sind, konnte bereits neun Monate nach Jahresbeginn ein Transaktionsvolumen von über 300 Millionen Euro erreicht werden. Damit wurde das Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahres sogar mehr als verdoppelt. Experten wie Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, erwarten bis Jahresende ein Investmentvolumen in der Assetklasse Hotel über jenem des Jahres 2021. Ausschlaggebend für die zuversichtliche Prognose sind auch die moderat wachsenden Renditen.
Kreative Konzepte für mehr Erfolg
Während vor der Pandemie Hotels hauptsächlich als langfristig abgesicherte Investments verkauft wurden, sind in den letzten Jahren fast ausschließlich „Value-Add“-Investoren aufgetreten, die über eine Revitalisierung und Neuausrichtung neue Nischen bedienen und einen Mehrwert bringen wollen – ein Trend, der sich in den nächsten Jahren noch verstärken wird. Hotelkonzepte müssen an das veränderte Nutzerverhalten angepasst oder gänzlich neu kreiert werden, um in Zukunft zu reüssieren und den erhöhten Ausgaben, vor allem für das Personal, standzuhalten.
Viele Projektentwickler reagieren bereits. So bündeln etwa SORAVIA und mDrei ihre Expertise in der Xenios Hospitality Holding, um die renommierte Marke LOISIUM, spezialisiert auf Wein- und Genusstourismus, zu erweitern und in neue Hotelstandorte zu investieren. Aktuell betreibt LOISIUM drei Wine & Spa Hotels in Langenlois (NÖ), in der Südsteiermark und der französischen Champagne. Das Hospitality-Angebot soll in den kommenden sieben Jahren um zehn bis 15 neue Standorte erweitert werden.
Ausgeklügelte Vorhaben berücksichtigen eine effiziente Flächenplanung, den Ausbau von Hotelrestaurants bzw. -bars zu öffentlichen „Szene-Treffs“ und smarte Angebote von Streaming bis zu Mobile-Check-in/out. Oder auch die Entwicklung von Serviced Apartments: Sie sind in Österreich – wenngleich aufgrund niedriger operativer Kosten sowie höherer Profitmargen – schon angekommen (etwa in den DANUBEFLATS oder in VIENNA TWENTYTWO), und ihr Ausbau wäre aus ökonomischen Gründen von Vorteil. Dennoch: „Bei der Planung von großvolumigen Wohnprojekten wird auch in Wien zunehmend berücksichtigt, einen Teil des Projekts für Serviced Apartments bzw. temporäre Wohnkonzepte zu nutzen“, so Georg Fichtinger.
Grüne Lösungen schön, aber teuer
Weiterer Aufholbedarf besteht im Hotelsektor, wenn es um die Forcierung von nachhaltigen Lösungen geht. Angesichts exorbitant steigender Energiepreise muss sich natürlich auch die Hotellerie mit ressourcenschonender Bauweise, alternativen Energiequellen und „grüner“ Innenausstattung befassen – und ist auch äußerst motiviert. Wegen der steigenden Zinsen und der oft niedrigen Eigenkapitalquoten werden entsprechende Realisierungen freilich äußerst herausfordernd, sind aber zumindest teilweise schaffbar.
Zur Aufwertung der gesamten umgebenden Region und der Landeshauptstadt trägt etwa das im September 2022 eröffnete Hotel Galántha der Esterhazy Privatstiftungen mitten im Schlossquartier in Eisenstadt bei. Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 60 Millionen Euro entstand auf dem Areal der ehemaligen Gebietskrankenkasse ein multifunktionaler Gebäudekomplex, der das Hotel Galántha und vier Wohnhäuser mit 60 Eigentumswohnungen sowie Büros auf einer Gesamtfläche von 3.000 Quadratmetern beherbergt. Bei der Planung wurde darauf geachtet, dass sich der Neubau behutsam in das historische Ensemble des Schlossquartiers rund um das Schloss Esterházy einfügt. Zur Ausstattung des Tophotels mit intelligenter Gebäudeleittechnik im Sinne eines „Smart Hotels“ zählen 120 Zimmer inklusive drei Suiten, das öffentlich zugängliche Restaurant „PAULGARTEN“, modernste Tagungs- und Veranstaltungsräume bzw. -technik sowie ein Spa-Bereich. Ein absolutes Highlight, nicht bloß für Hotelgäste, sondern für die gesamte Region, stellt die Rooftop-Bar „THE TOP“ auf der vierten Etage des Gebäudes dar.
Dynamik in Wien
Die in den letzten Jahren als Sorgenkind der Branche betrachtete Stadthotellerie gesundet allmählich, insbesondere in der Bundeshauptstadt. Rund 1.400 Hotelzimmer werden laut CBRE 2022 in Wien fertiggestellt, bis 2024 sollen 2.800 neue Hotelzimmer entstehen, eine Verdoppelung auch gegenüber dem Zeitraum 2019 bis 2021.
Vor Kurzem eröffnete die Hotelgruppe prizeotel am Wiener Hauptbahnhof ihr mittlerweile elftes Designhotel mit rund 290 Zimmern; es ist deren erstes Haus in Österreich. Dank der nachhaltigen Bauweise, der hohen Energieeffizienzwerte und der zentralen Lage konnte sich das Hotel bereits einige nachhaltige Zertifikate sichern.
Im Spätherbst 2022 wird das neue BASSENA Wien Donaustadt im Stadtentwicklungsgebiet VIENNA TWENTYTWO seine Gäste begrüßen. Mit 198 Zimmern, Bibliothek, Wintergarten und Fitnesscenter ergänzt das Vier-Sterne-Hotel als zweites Haus der Marke BASSENA das Hotellerie-Portfolio von VERKEHRSBUERO HOSPITALITY. „Nach pandemisch und wirtschaftlich sehr schwierigen Jahren verzeichnen wir nun einen Aufwärtstrend am Wiener Hotelmarkt. Die Reiselust ist wieder da, Freizeit- und Businessgäste kehren ebenso zurück wie Kongresse aus dem In- und Ausland. Die aktuelle Erholungsphase in der Stadthotellerie zeigt sich in der positiven Nachfragesituation in all unseren Austria Trend Hotels sowie in unserem ersten BASSENA Wien Messe Prater“, erklärt Michael Kröger, Geschäftsführer von VERKEHRSBUERO HOSPITALITY.
Ende des Jahres wird das neue Luxury-Boutique-Hotel The Amauris Vienna als Mitglied von Relais & Châteaux den Betrieb am Wiener Kärntner Ring aufnehmen. „62 Zimmer und Suiten, ein großzügiger Wellness-Bereich mit Pool, das ,Glasswing Gourmet Restaurant‘ sowie ein Bar-Bereich werden die Besucher mit einer Kombination aus Qualität, Design und Service begrüßen“, sagt Johann Breiteneder, CEO der Breiteneder Immobilien Parking AG, die kurz nach Pandemieausbruch das Wiener Luxushotel „The Ring“ um 28,8 Millionen Euro erworben hatte und nun entsprechend umgestalten konnte. Es handelt sich um das erste Haus einer geplanten Boutique-Hotelgruppe, weitere Häuser sollen zunächst im urbanen Raum in Kroatien und Italien folgen.
