CBRE Büromarktbericht: Vermieter von modernen Flächen verzichten zunehmend auf Incentivierung der Mieter. Investmentmarkt bleibt in der Hand von Private Equity.
Obwohl heuer mit 87.000 Quadratmeter mehr neue Büroflächen als im Fünfjahresschnitt auf den Markt kommen, bleibt der Wiener Büromarkt mit einem Gesamtbestand von rund 11,5 Millionen Quadratmetern unterversorgt. Das geht aus dem aktuellen Wiener Büromarktbericht von CBRE hervor, der einen auch im europäischen Vergleich historisch niedrigen Leerstand von 3,3 Prozent ausweist. Das führe in Folge dazu, dass Vermieter selbstbewusster auftreten würden und damit auch die Bereitschaft zur Incentivierung potenzieller Mieter deutlich gesunken ist.
Das zeige sich auch in den Vermietungszahlen, die mittlerweile regelmäßig über den Neuflächenproduktionen liegen. Im ersten Halbjahr 2024 lag die Vermietungsleistung bei 95.000 Quadratmetern, sieben Prozent höher als im Vorjahr. Für das gesamte Jahr erwarten die CBRE-Experten eine Vermietungsleistung von rund 175.000 Quadratmetern. „Die erwarteten attraktiven, neu errichteten Büroflächen der kommenden Jahre werden den Büromarkt wieder beleben und mehr Auswahl für Mieter schaffen“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Die Spitzenmiete gibt CBRE mit derzeit 28 Euro pro Quadratmeter pro Monat an, man erwartet weitere – wenn auch langsamere – Steigerungen.
Der Wiener Büromarkt befindet sich aufgrund der aktuellen Marktlage allerdings in einem Zwiespalt: Ein Zusammenspiel zahlreicher makroökonomischer Faktoren, darunter Inflation und die aktuelle Zinslandschaft, trifft auf signifikant veränderte Arbeitsgewohnheiten. In einer von Unsicherheiten geprägten Welt verbringen Angestellte laut einer europaweiten Umfrage von CBRE („European Office Occupier Sentiment Survey 2024“) durchschnittlich zwei Tage pro Woche im Büro. Arbeitgeber wünschen sich jedoch eine Präsenz von mindestens drei Tagen. Fast ein Drittel der Unternehmen plant Maßnahmen, um die Anwesenheit im Büro zu erhöhen. Die gute Lage und ESG-konforme, moderne Ausstattung sind daher entscheidende Faktoren für die erfolgreiche Vermietung.
Das wirke sich auch auf die Mietpreisbildung aus. Die Bedeutung von Gebäudezertifizierungen hat zugenommen und wird als monetär manifester Mehrwert anerkannt. Eine CBRE-Studie (“Is Sustainability Certification In Real Estate Worth It?”) zeigt, dass zertifizierte Objekte in vielen europäischen Städten höhere Mieten erzielen würden. In Wien ist der Preisaufschlag für solche Objekte sogar überdurchschnittlich hoch.
Auch bei Büroinvestments hat es – auch bedingt durch die geringen Volumina in anderen Assetklassen – deutliche Veränderungen gegeben. Zwar werde der österreichische Investmentmarkt mit einem Anteil von 43 Prozent einmal mehr vom Bürosektor dominiert, allerdings ist die Käuferschicht eine gänzlich andere als noch vor der Zinswende. Gerade im heurigen Jahr sind einige namhafte Bürotransaktionen durch Private Equity wie Family Offices abgewickelt worden.
„Aktuell reduzieren vor allem Immobilienaktiengesellschaften oder Fonds ihren Bestand, um Liquidität zu beschaffen, was die Angebotsseite gut füllt“, erklärt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. „Davon profitieren heimische Investment Manager und eigenkapitalstarke Family Offices, die nun eine seltene Gelegenheit vorfinden, attraktive Objekte im tendenziell konkurrenzarmen Umfeld erwerben zu können.“ Internationale Akteure kehren langsam auf den Markt zurück, und strategische Partnerschaften haben zur Stabilisierung des Angebots an Neubauten beigetragen. Die Spitzenrendite bei Transaktionen bleibt stabil bei 5,25 Prozent.
Auch in den anderen Landeshauptstädten zeige sich ein stetiger Wandel. In Graz und Salzburg gebe es mittlerweile eine Orientierung zu peripheren Lagen mit guter Verkehrsanbindung und ein wachsendes Angebot an großflächigen, modernen Büros. Linz entwickelt sich weiterhin als zweitwichtigster Büromarkt mit einer besonders gut gefüllten Pipeline.
