Pandemiebedingt steht der österreichische Büromarkt vor großen Herausforderungen: Die zunehmende Digitalisierung und die Akzeptanz hybrider Arbeitsformen waren Impulsgeber für innovative Bürokonzepte.
Galt Homeoffice vor Pandemieausbruch noch als exotisches Zugeständnis einiger Dienstgeber, ist hybrides Arbeiten mittlerweile für zahlreiche Unternehmen zur Selbstverständlichkeit geworden. Diese Entwicklung hat einen entscheidenden Einfluss auf den österreichischen Büromarkt. Betriebe evaluieren ihre Flächenstrategien und gestalten Office-Räumlichkeiten neu. Da das physische Büro vielfach als wichtiger Treffpunkt für Besprechungen oder Workshops genutzt wird, berücksichtigen moderne Konzepte mehr Raum für Begegnungszonen.
Veränderung der Standorte
Zugleich legen Projektentwickler und Vermieter großen Wert auf einen maximal flexiblen Mieterausbau. Am Wiener Büromarkt mit einem Bestand von etwa 11,4 Millionen Quadratmetern sind derzeit Objekte mit perfekter Infrastruktur und Verkehrsanbindung besonders „heiße“ Ware. Insbesondere die Innenstadt sowie die daran angrenzenden Lagen, die Region um den Hauptbahnhof, das Areal um den Praterstern und der Wienerberg erfreuen sich hohen Mieterzuspruchs.
Als Leuchtturmprojekt gilt beispielsweise das äußerst flexible myhive-Konzept der IMMOFINANZ. Flexible Mietverträge und Flächen ermöglichen es Mietern je nach Bedarf, Büroflächen oder einzelne Workplaces kurzfristig zu ergänzen oder wieder abzugeben. Ansprechend gestaltete Gemeinschaftsräume, Konferenzflächen, Außenbereiche oder Restaurants sorgen für ein serviceorientiertes Arbeitsumfeld. Die IMMOFINANZ konnte sich 2021 mit ihrem innovativen myhive-Office-Konzept beim CBRE-Award „Office Of The Year Award“ durchsetzen. Mit dem neuen, flexiblen myhive-Office in Wien-Landstraße überzeugte das Unternehmen als bester Anbieter für Co-Working-Spaces.
Geringe Flächenverfügbarkeit
Nach dem coronabedingten Dämpfer im ersten Halbjahr 2021 gab es ab dem dritten Quartal positive Signale: „Der Anstieg der Vermietungen um rund 52 Prozent zum Vorquartal zeigt die steigende Bereitschaft von Büronutzern für eine Veränderung ihrer Standorte“, analysiert Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei OTTO Immobilien. Dennoch: Die Vermietungsleistung in Wien lag in den ersten drei Quartalen 2021 bei ca. 105.000 Quadratmetern und ist damit um rund 30 Prozent schwächer als im Vergleichszeitraum des Vorjahrs. Gründe dafür sind – laut CBRE – die geringe Flächenverfügbarkeit, die durch die anhaltend niedrige Fertigstellungsleistung und die ohnehin niedrige Leerstandsrate mit rund 4,3 Prozent (2021) noch weiter verschärft wird. Ab 2023 wird eine Entspannung des Marktes prognostiziert, da die Projektpipeline bis 2024 gut gefüllt ist und bis dahin etwa 260.000 Quadratmeter auf den Markt kommen.
Spannende Projekte
Voraussichtlich zum Jahreswechsel 2024/2025 soll z. B. das Stadtentwicklungsprojekt VIENNA TWENTYTWO von Signa und ARE Austrian Real Estate in unmittelbarer Nähe des Wiener Donauzentrums finalisiert werden. Der mit Abstand größte Turm der Stadtentwicklung – 155 (!) Meter – wird auf mehr als 17.000 Quadratmetern Fläche u. a. Platz für zahlreiche Unternehmen bieten. In Wien-Floridsdorf lässt Projektentwickler Bondi Consult wiederum mit „TwentyOne“ ein imposantes Gewerbequartier auf 50.000 Quadratmetern Grundfläche entstehen.
Märkte wie Graz und Linz sind institutionell zwar noch nicht so gut aufgestellt wie die Bundeshauptstadt, gewinnen aber zunehmend an Dynamik. In Linz gilt die Neuentwicklung des Hafenportals mit ca. 18.000 Quadratmetern Bürofläche – als Teil des Projekts Neuland am Linzer Hafen – als prominentes Beispiel. Bis 2024 sollen in der oberösterreichischen Landeshauptstadt nach Angaben von CBRE etwa 70.000 Quadratmeter neue Bürofläche entstehen. In Graz rechnet man bis dahin mit einem Zuwachs von ca. 91.000 Quadratmetern.