CBRE: Inflation, Krieg und schlechte Konjunkturlage haben zu rückläufiger Nachfrage und erheblich weniger Transaktionen im Logistiksegment geführt. Stagnation bei spekulativer Flächenerrichtung.
Der nach wie vor andauernde Krieg in der Ukraine, die Inflation sowie die schlechte Konjunkturlage haben nun auch den österreichischen Logistikmarkt empfindlich getroffen. Wie aus einer Analyse des Immo-Dienstleisters CBRE Dienstagnachmittag hervorgeht, habe sich die Nachfrage am Markt erstmals seit vielen Jahren im Vorjahr abgekühlt, spekulative Flächenerrichtungen würden derzeit stagnieren. Das spiegelt sich auch im Transaktionsvolumen wider, bei dem ein deutlicher Einbruch zu verzeichnen war. Im Vorjahr seien demnach lediglich 185 Millionen Euro in österreichische Logistikimmobilien investiert worden – um ca. 75 Prozent weniger als noch im Jahr 2022. Der Markt war vor allem geprägt durch kleinere Transaktionen – vornehmlich Sale & Lease Back – mit einem durchschnittlichen Volumen von 10 Millionen Euro.
Daniel Pfeiffer, Teamlead Logistik bei CBRE, sieht den zuvor dynamischen Markt in einer Konsolidierungsphase. Viele Nutzer von Logistikflächen hätten sich in den vergangenen zwei Jahren zahlreiche Flächen gesichert, für die sie aktuell keinen oder nur wenig Bedarf haben und daher nach flexiblen Zwischenlösungen suchen. Diese Situation habe in Folge zu einem Parallelmarkt geführt, auf dem temporär Untermietflächen auf bestehenden Logistikflächen angeboten werden. „Alternative Nutzungsvereinbarungen sind in den letzten Monaten am Markt vermehrt aufgetaucht. Diese setzen kurzfristig auch die Vermieter der Neubauflächen unter Druck“, so Pfeiffer, der darin allerdings nur einen temporären Trend sieht, denn „die Nachfrage wird deutlich spürbar zurückkehren“.
In den vergangenen Jahren seien überdies Abriss und Neuerrichtung auf bestehenden Logistikflächen zwar diskutiert worden, aber es gab – aufgrund der nach wie vor guten Mieten – kaum konkrete Projekte. Mit dem Ausbau der EU-Taxonomie werde sich dies nun aber verändern, ist man sich bei CBRE sicher: Altbestände werden revitalisiert oder abgerissen, um an denselben Standorten moderne Logistikflächen zu errichten. „Es wird immer schwieriger, neue Flächen für Logistikimmobilien zu sichern, daher ist der Umstieg auf Brownfields in A-Lagen ein Zukunftskonzept“, so Pfeiffer.
Rund 480.000 Quadratmeter Logistikflächen sollen im Laufe des Jahres 2024 am Logistikmarkt Wien – also in und um Wien – fertiggestellt werden, ein absoluter Rekordwert. Bis Ende des Jahres 2024 sollte der Gesamtbestand am Wiener Logistikmarkt bei rund 3,9 Millionen Quadratmetern liegen. Nur etwa 20.000 Quadratmeter der Logistikflächen werden aktuell von Eigennutzern errichtet, der Großteil sind spekulative Flächen wie etwa der Logistikpark Kottingbrunn von Garbe, der MLP Business Park im 22. Bezirk oder der Logistikcampus Ebergassing der DLH. „Der Verwertungsgrad der für Fremdnutzer errichteten Flächen liegt aktuell bei rund 40 Prozent. „Nach einem sehr guten Jahr 2023, in dem rund 270.000 Quadratmeter Logistikflächen vermietet wurden, erwarten wir 2024 eine temporäre Trendumkehr und mit rund 180.000 Quadratmetern eine niedrigere Vermietungsleistung als im Vorjahr“, so Pfeiffer. Damit ist in Österreich ein Trend angekommen, der in anderen europäischen Ländern bereits 2023 evident war. Erstmals wird die Fertigstellungsleistung den Flächenumsatz übersteigen.
Die Spitzenmieten am Wiener Logistikmarkt liegen aktuell bei 6,95 Euro pro Quadratmeter pro Monat, diese sollte bis Jahresende noch leicht auf rund 7,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat steigen. Das Mietwachstum wird von der gedämpften Nachfragesituation sowie vom vermehrten Angebot gebremst. Die Grundstückpreise für Logistik- und Gewerbeflächen in und um Wien stagnieren auf einem hohen Niveau zwischen 140,00 Euro pro Quadratmeter und 730,00 Euro pro Quadratmeter.
Für Investoren interessante Big Box Logistikimmobilien kommen dieses Jahr wieder auf den Markt. Das Interesse der Investoren daran wird von der Vermietungsgeschwindigkeit und der Lage abhängen, „Internationale Investoren sind nach wie vor – bzw. laut der aktuellen EMEA
