Durch die Zinserhöhung ist die Immobilienfinanzierung zunehmend zu einer Herausforderung geworden. Doch Investoren, die mit Cash bezahlen, sind bereits auf der Lauerstellung. Zudem häufen sich Offmarket-Transaktionen.
Die Trennlinie zwischen jenen Teilnehmern, denen die aktuellen Marktverwerfungen Probleme bereiten und denen, die darauf warten, an gute Opportunitäten zu kommen, hat sich auf der MIPIM zunehnmend verschärft. Wer schnell an Geld kommt, kommt auch an gute Objekte – angesichts der mittlerweile teuren Finanzierung ist jetzt die Zeit für Full-Equity-Investoren angebrochen, also jenen, die das Cash bar auf den Tisch legen können. Diese beobachten den Markt sehr genau und schlagen dann zu, wenn der Verkaufsdruck beim einen oder anderen so stark geworden ist, dass man gute Objekte in guten Lagen auch mit höheren Abschlägen kaufen kann. Schon am Vorabend von der MIPIM erklärte Francesco Fedele, Gründer und CEO der bf.direkt, dass der Kapitalmarkt ja nach wie vor funktioniere und jene, die mit hohen Eigenkapitalreserven die besten Karten hätten. Aktuell geht man davon aus, dass die Zinsen weiterhin steigen werden, sich dann aber stabilisieren werden. Thorsten Schönenberger, Vorstandsmitglied der LBBWW sieht bei der aktuellen Marktlage keine Parallelen zwischen der Lehman-Pleite und der Situation jetzt, schließlich gebe es keine Bankenkrise, sondern ein Zinsenthema.
Eines der Unternehmen, das mit Eigenkapital ausgestattet auf Lauerstellung ist, ist das Frankfurter Investment- und Assetmanagement-Haus Luwin Real Estate. In einem Gespräch mit immobilien investment erklärt Gründer Manuel DeVigili, dass man bereits auf Suche nach möglichen Tickets zwischen 120 bis 150 Millionen Euro sei und zuschlagen könne, wenn sich eine solche Opportunität ergibt. Überdies habe man die Strategie in Richtung proaktives Assetmanagement angepasst, wobei einzelne Assetmanager nur bis zu fünf Objekte betreuen, da man sich so besser auf die Produkte und ihre Potenziale hinsichtlich Manage to green konzentrieren könne. Hauptmarkt sei Deutschland, obwohl man durchaus auch Transaktionen in Österreich als möglich betrachtet. Investiert werde in Gewerbe, Life-Science und Wohnen.
Überhaupt kristallisieren sich im Zuge weitere Trends heraus. Nämlich, dass sich viele Transaktionen in Richtung Off-Market verlagern, einerseits, weil manche Verkäufer nicht deklarieren wollen, dass sie unter Verkaufsdruck stehen und andererseits, weil man auch den realisierten Preis nicht kommunizieren will. Ohnehin bleibt das Thema ESG kritisch, denn sich einfach von gestressten Assets zu trennen, läuft nicht mehr. In dem Fall werden die nicht realisierten Maßnahmen eingepreist. Heißt: Der Käufer stellt das in Rechnung, der Verkäufer muss das bezahlen. Daraus ergibt sich die Gretchenfrage, ob man die Kosten am Ende nicht selbst trägt und vor einem allfälligen Verkauf die entsprechenden Maßnahmen selbst setzt. Das bedeutet aber auch, dass die Zeit der Schnelldreher, auch „Flipper“ genannt, nun definitv vorbei ist. Immobilien werden nicht mehr als reines Investmentprodukt angesehen, das eine Rendite ausspuckt und man sich an der Wertsteigerung bereichern kann, sondern ein Produkt, das professionelles Handeln und professionelle Bewirtschaftung verlangt.