Vorsorgewohnungen sind in aller Munde, von Bauherrenmodellen sprechen nur wenige. Dieses Investment stellt sich etwas komplexer dar, bietet aber auch mehr Möglichkeiten – und hat einen nachhaltigen Aspekt.
Sachwert, Inflationsschutz, Wertsteigerungspotential – Immobilien gelten derzeit als gute Sicherheit in einem sehr instabilen wirtschaftlichen Umfeld. Investoren, die bisher auf Vorsorgewohnungen gesetzt haben, wurde vom Finanzamt allerdings ein Riegel vorgeschoben. Kein richtiger, aber doch ein spürbarer. „Der Ankauf von Eigentumswohnungen wird durch die Eigenkapital-Vorgaben der Banken und die Beschränkung der Rückzahlungsrate auf maximal 40 Prozent des Einkommens erschwert“, meint Julia Holzinger, Geschäftsführerin von WertSecure. Wenn auch zahlreiche Vorsorgewohnungen mit hohen Barmitteln bezahlt wurden, rückt damit das Bauherrenmodell als Alternative für einige Privatpersonen in den Fokus. „Bei ideellen Bauherrenmodellen kann man bereits mit einem geringeren Betrag einsteigen. Dies ist bei einer Vorsorgewohnung aufgrund der Preissituation nicht mehr möglich“, sagt Walter Neumann, Geschäftsführer von Valuita.
Vollvermietung
„Weil die Mieten aufgrund der Inanspruchnahme einer Förderung in den meisten Fällen gedeckelt sind, ist die Leerstehungsquote gerade in den ersten 15 Jahren nahezu bei null“, erklärt Karin Fuhrmann, Partnerin und Immo-Expertin bei TPA. Für Paul G. Schaufler, geschäftsführender Gesellschafter auritas finanzmanagement, ist „die Kombination mit dem Mietenpool“ zusätzlich dafür ausschlaggebend, „dass der Vermietungsgrad bei diesen Modellen in der Regel deutlich über 95 Prozent liegt“. Dazu kommt: Weil es sich bei einem Bauherrenmodell um einen Mietenpool handelt, tragen die Bauherren nur den prozentuellen Anteil, bei einer Vorsorgewohnung trifft es die Investoren zu 100 Prozent.
Der Beobachtungszeitraum für die Liebhabereibetrachtung beträgt beim Bauherrenmodell grundsätzlich 25 Jahre und ist daher um fünf Jahre länger als bei der Vorsorgewohnung. „Dies ist im Hinblick auf die steigenden Zinsen relevant“, so Karin Fuhrmann, die aber zu bedenken gibt: „Generell wäre hier eventuell auch der Gesetzgeber mit einer Verlängerung des Beobachtungszeitraums gefordert, weil meines Erachtens nicht davon auszugehen ist, dass sich die Mieten im selben Verhältnis erhöhen werden wie die Zinsen.“ Es gibt allerdings noch eine weitere steuerliche Begünstigung: Die Immobilie wird auf 15 Jahre abgeschrieben statt auf 67. Walter Neumann: „Durch die begünstigte Abschreibung ergeben sich steuerliche Optimierungsmöglichkeiten.“ Die Rendite ist somit höher als bei einer Vorsorgewohnung. Oft gibt es noch einen geförderten Kredit zu sehr günstigen Konditionen, wobei das vom jeweiligen Bundesland abhängt.
Die Risiken des Bauherrn
Um als Bauherr steuerlich anerkannt zu werden, müssen jedoch bestimmte Risiken – die sogenannten Bauherrenrisiken – vom Anleger übernommen werden. „Diese können zwar je nach Art des Modells abgefedert werden, aber gewisse Unsicherheiten bleiben trotzdem“, erklärt Walter Neumann. Grundsätzlich ist der Geschäftsführer von Valuita aber der Meinung, dass bei den etablierten Anbietern am Markt die spezifischen Unsicherheiten eines kleinen Bauherrenmodells überschaubar sind, „da die Projekte bereits einen fortgeschrittenen Entwicklungsstatus haben“. Dennoch ist es wichtig, sich genau anzusehen, wer die Projekte abwickelt. Die Seriosität des Anbieters hat oberste Priorität. Nicht zuletzt, weil „die Investoren keinen Eigenaufwand haben und alles gemanagt wird“, sagt Paul G. Schaufler. Dass die Anleger keinerlei Arbeits- bzw. Verwaltungsaufwand haben, ist bei diesem Investment angenehm, es bedeutet aber, dass man von dem Unternehmen in gewisser Weise auch abhängig ist. Das betrifft das Know-how bei den rechtlichen, steuerlichen und technischen Themen.
Nachhaltigkeit der Bauherrenmodelle
Bauherrenmodelle bergen aber noch einige weitere Vorzüge. Diese gehen über die Renditen hinaus. Zum einen sind die Immobilien tatsächlich nachhaltig und wirken der Bodenversiegelung entgegen, da sie eine klassische Nachverdichtung darstellen. Die Häuser werden eben renoviert respektive saniert, was den Gegenpart zum Bauen auf der grünen Wiese darstellt.
Zum anderen spielen sie eine wesentliche Rolle, „weil sie private Investoren durch verschiedene Anreize dazu bewegen, in die Revitalisierung und Sanierung von Altbauten zu investieren“, erklärt Stefan Koller, Geschäftsführer von PERICON, „quasi ein Public Private Partnership“. Und tatsächlich profitieren alle davon oder wie es Michael Baert, Vorstand der IFA AG, ausdrückt: „Bauherrenmodelle fördern eine ökologisch, sozial, gesellschaftlich und finanziell nachhaltige Stadtentwicklung und ermöglichen hochwertiges, leistbares Wohnen.“ Die öffentliche Hand wird bei der Wohnraumschaffung entlastet, Arbeitsplätze werden gesichert und Steuereinnahmen generiert. Die Mieter kommen in den Genuss von hochwertigem Wohnraum zu deutlich günstigeren Preisen als am freien Vermietungsmarkt.
Neues Leben im Umfeld
Eine weitere Besonderheit der Bauherrenmodelle ist ihr Wirkungskreis. Die Renovierung der Immobilie geht nämlich weit über das eigentliche Haus hinaus. In Bezug auf die Stadtentwicklung haben diese Projekte Tradition. Michael Baert: „Durch die Aufwertung von Liegenschaften entstehen Impulse für die Weiterentwicklung der gesamten Nachbarschaft. Die IFA-Bauherrenmodelle werden in die bestehende Infrastruktur eingebettet.“ Oft schon waren es die Bauherrenmodelle, die aus unansehnlichen Immobilien neue Häuser entstehen ließen und damit dem Grätzel neues Leben einhauchten. „Durch die Revitalisierung entstehen attraktive Gebäude, die zum Erhalt und zur Verschönerung des Stadtbilds beitragen und dafür sorgen, dass keine No-go-Areas entstehen“, erklärt Gerold Pinter, Geschäftsführer von wohninvest. Das Unternehmen hat sich mit Bauherrenmodellen auf die Sanierung von erhaltenswerten Altbauten spezialisiert.
Die besten Standorte
Als interessanteste Märkte haben sich die Landeshauptstädte herausgestellt. „Unser Fokus liegt auf den Kernmärkten Wien, Graz, Linz und Salzburg“, erklärt Michael Baert. Für Gerold Pinter sind boomende Bezirke in Wien wie zum Beispiel Floridsdorf interessant, aber auch Graz, die am zweitstärksten wachsende Stadt Österreichs: „Einerseits, weil dort die Stadtentwicklung besonders auf Verdichtung im zentrumsnahen Raum setzt, und andererseits gibt es in der Steiermark die Möglichkeit, in Bauherrenmodelle mit Wohnungszuteilung zu investieren – für viele Investoren ein besonders attraktiver Aspekt.“
Die Steiermark ist und bleibt für Stefan Koller weiter das Bundesland, das wegen seiner Förderlandschaft und den im Vergleich noch vertretbaren Preisen ideale Voraussetzungen für die Umsetzung von Bauherrenmodellen bietet. Allerdings sieht der Geschäftsführer von PERICON neben der Landeshauptstadt noch weitere attraktive Standorte: „Aufgrund der teils schon sehr hohen Preise in der Landeshauptstadt und der bereits angekündigten Änderungen im Bereich der Sanierungsförderungen wird man nun auch Bauherrenmodelle in den meisten Bezirksstädten wie Leoben, Bruck, Leibnitz oder Weiz und auch in deren Umland nachhaltig und auch ertragreich gestalten können“, so Koller. Allerdings komme es hier auf den Einkaufspreis des Altbestands und die ortsüblich erzielbaren Mieten an. „Da ergeben sich dann schon größere regionale Unterschiede.“
Bauherrenmodelle bleiben eine Win-win-Situation für alle: für die Mieter, die Investoren, die Umwelt und die gesamte Umgebung. Ein mehr als nachhaltiges Investment.
