CBRE: Im vierten Quartal sind 7,5 Milliarden Euro investiert worden, für das Gesamtjahr waren es gerade einmal 28,6 Milliarden. Damit liegt man deutlich hinter den Werten des Vorjahres.
Die Hoffnung, dass der deutsche Immobilieninvestmentmarkt im vierten Quartal eine Jahresendrallye hinlegt, hat sich nicht bestätigt. Wie aus einer aktuellen Analyse von CBRE hervorgeht, sind für das Gesamtjahr gerade einmal 28,6 Milliarden Euro investiert worden, was einem Einbruch gegenüber 2022 von 57 Prozent entspricht. Auch wenn das vierte Quartal mit 7,5 Milliarden Euro eines der besseren im Jahresverlauf war, könne von einer verstärkten Aktivität wie in früheren Jahren keine Rede sein. Auffällig sei auch gewesen, dass gerade einmal 39 Prozent des Gesamtvolumens auf die Big Seven-Standorte entfielen. Immerhin waren die stärksten Käufer offene Immobilien- und Spezialfonds, die mit 4,2 Milliarden Euro stärker investiert haben als deinvestiert.
Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland sagt, dass der Preisfindungsprozess am deutschen Investmentmarkt weiter anhalte, obwohl sich Käufer- und Verkäuferseite zunehmend annähern würden: „Vor allem im Bürosegment finden derzeit fast so gut wie keine Großtransaktionen unter Beteiligung institutioneller Investoren statt.“ Auch Große Tickets, also jenseits der 100 Millionen Euro-Marke, waren im Vorjahr eher selten: Dort waren gerade einmal 45 Transaktionen gemessen worden, acht davon waren Büroimmobilien, was nur ein Drittel der Benchmark aus 2022 darstellt. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat demnach um ein Drittel abgenommen und kam bei einem Wert von 26 Millionen Euro pro Objekt zu liegen.
Am stärksten habe den Markt die gestiegenen Finanzierungskosten im Verhältnis zu den Renditen getroffen, weniger die milde Rezession, in der sich Deutschland befindet, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. Die Spitzenrenditen sind im Vorjahr jedenfalls einmal mehr gestiegen. Lag der Anstieg für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Standorten im Vergleich zum Vorquartal bei 0,4 Prozentpunkten auf nunmehr 5,0 Prozent im Durchschnitt der Top-7, so waren es für Geschäftshäuser in den 1A-Lagen der Städte 0,3 Prozentpunkte und damit auf durchschnittliche 4,8 Prozent. Auch für moderne Logistikimmobilien lag der Anstieg bei 0,3 Prozentpunkten. Damit lag die Spitzenrendite zum Jahresende 2023 in dieser stark nachgefragten Assetklasse bei 4,3 Prozent.
Zumindest für das heurige Investmentjahr rechnet CBRE mit einer deutlich gestiegenen Dynamik, einerseits aufgrund von größeren Transaktionen, die auf das heurige Jahr verschoben wurden und andererseits aufgrund einer deutlich höheren Anzahl an Firesales, die vor allem opportunistische Anleger auf den Plan rufen werden. Fabian Klein: „Zusätzliches Angebot erwarten wir zudem von Seiten institutioneller Bestandshalter, die sich auch im Hinblick auf die Einhaltung der selbstgesteckten ESG-Kriterien von Teilen ihrer Immobilienportfolios trennen werden.“
Dennoch, so Jan Linsin: „Zwar ist die Inflation – trotz der im Dezember wieder etwas höheren Rate – auf dem Rückzug, aber für eine Entwarnung, verbunden mit einem Erreichen des Inflationsziels der Notenbank, ist es noch zu früh: „Der geldpolitische Straffungskurs der EZB entfaltet mehr und mehr seine Wirkung, sodass der Zinserhöhungszyklus einen Hochpunkt erreicht haben könnte undmehr Planungssicherheit bei Investitionsentscheidungen ermöglicht. Im Gegenzug zu vielen anderen Marktteilnehmern warnen wir jedoch davor, von einer baldigen Senkung der Leitzinsen auszugehen, denn von der EZB sind weiterhin anhaltend vorsichtige Töne zu hören – sie scheint von der Hartnäckigkeit der Inflation überzeugt.“