Trotz Marktbewegung bestimmt weiterhin ein geringes Transaktionsvolumen den deutschen Immobilieninvestmentmarkt.
In den ersten drei Quartalen 2023 wurden laut Angaben von CBRE 20,97 Milliarden Euro in deutsche Immobilien investiert, allein im Q3/2023 waren es 7,8 Milliarden. Das sind zwar mehr 28 Prozent als im Q2/2023, aber 53 Prozent weniger als im Vergleichsquartal des Vorjahres.
„Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern stimmen vor allem im großvolumigen Bereich weiterhin nur in den seltensten Fällen überein. Vor allem im Bürosegment finden derzeit fast so gut wie keine Großtransaktionen unter Beteiligung institutioneller Investoren statt“, resümiert Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Die Experten beobachten, dass „sich am Markt das Re-Pricing weiter durchsetzt und sich die Akteure angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten und auch durch die deutlichen höheren Renditen für alternative Anlageprodukte am Kapitalmarkt einem neuen Gleichgewicht annähern“. Erwartet werden weitere Renditeanstiege.
Profitieren würden derzeit eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices. Stärkste Käufergruppe waren Offene Immobilienfonds, v.a. Spezialfonds, die bei Gewerbeimmobilien in den letzten neun Monaten vor allem in Logistik- und Handelsimmobilien investierten. Internationale Anleger mit einem Anteil von 39 Prozent am Transaktionsvolumen stammten vor allem aus dem europäischen Ausland und Nordamerika.
Stärkste Assetklasse bleiben Wohnimmobilien (ab 50 Wohneinheiten) mit 22 Prozent des Gesamtvolumens, dicht gefolgt von Industrie- und Logistikobjekten und Einzelhandelsimmobilien (jeweils 21 Prozent), wo jeweils großvolumige Paketverkäufe zum starken Ergebnis beitrugen. Im Bürosegment führte das Ausbleiben großer (Portfolio-)Transaktionen mit institutionellen Investoren zu einem eher geringen Anteil von 20 Prozent am Transaktionsvolumen.
Eine Seltenheit bleiben Großtransaktionen oberhalb der 100 Millionen Euro-Marke, nur 31 Abschlüsse wurden in den letzten drei Quartalen getätigt, im Vorjahreszeitraum waren es noch 98. Lag der durchschnittliche Kaufpreis zwischen 2018 und 2022 bei durchschnittlich knapp 38 Millionen Euro und die Zahl der Deals bei 1.475, so waren es nun lediglich knapp 27 Millionen Euro und gut 800 Transaktionen. Insbesondere im großvolumigen Segment zeigte sich ein deutlicher Rückgang.
Prognose für das Gesamtjahr 2023
„Für das Gesamtjahr 2023 rechnen wir angesichts einer nicht zu erwartenden Jahresendrally mit einem Transaktionsvolumen von 25 Milliarden Euro. Für 2024 gehen wir momentan von 32,5 Milliarden Euro aus“, sagt Klein. „Dennoch ergeben sich auch in dem aktuellen Marktumfeld einige Investmentopportunitäten und es werden auch größere Transaktionen vorbereitet, die in den kommenden Monaten dann auch die Evidenz für das neue Marktgleichgewicht bieten, wenn auch auf einem deutlich niedrigeren Preisniveau. Daneben steht aber auch eine Vielzahl von Immobilienkrediten zur Refinanzierung an, sodass sich infolge von Insolvenzen, Distressed-Positionen und auch Fire Sales zahlreiche Investmentchancen bieten, die wie in den Krisen zuvor vor allem im Fokus opportunistischer Investoren aus dem In- und Ausland stehen, zumal diese von den resilienten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft und deren Immobilienbranche überzeugt sind.“