Begutachtungsentwurf sieht niedrigere Schwellen für Share Deals und höhere Steuersätze vor – Inkrafttreten mit 1. Juli 2025 vorgesehen. Ebenso geplant ist ein Zuschlag bei Grundstücksveräußerungen nach Umwidmungen.
Um das beträchtliche Budgetloch zu stopfen hat das Finanzministerium der neuen Bundesregierung dem Nationalrat ein Budgetsanierungspaket zur Begutachtung geschickt. Für den Immobilienbereich birgt das Papier eine gewisse Brisanz – denn bei den zuvor sehr beliebten Share Deals könnten die steuerlichen Vorteile nun fallen. Konkret plant die Bundesregierung, dass bei besagten Share Deals „Umgehungsmöglichkeiten hinsichtlich der Grunderwerbssteuer“ geschlossen werden sollen. Ebenso stehen Zuschläge bei Grundstücksverkäufen nach Umwidmungen an.
Der Entwurf sieht eine umfassende Verschärfung der Besteuerung bei Anteilsübertragungen von Gesellschaften mit Immobilienvermögen vor. Die Änderungen sollen – wie im Regierungsprogramm angekündigt – bereits am 1. Juli 2025 in Kraft treten. Die Begutachtungsfrist endet am 9. Mai. Kernpunkt der Reform ist die Absenkung der maßgeblichen Beteiligungsschwelle bei sogenannten Share Deals.
Statt wie bisher 95 Prozent soll künftig bereits die Übertragung von mindestens 75 Prozent der Anteile an grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaften innerhalb von sieben Jahren eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen. Die neue Regelung gilt sowohl für unmittelbare als auch für mittelbare Anteilsübertragungen. „Damit fällt etwa auch die bisher mögliche Konstruktion weg, Anteile auf zwei Erwerber aufzuteilen, um unter der Schwelle zu bleiben“, wird Michael Pucher, Partner bei der Steuerberatungskanzlei LeitnerLeitner in einer Aussendung zitiert.
Neu eingeführt wird zudem der Begriff der „Immobiliengesellschaft“. Darunter fallen laut Entwurf Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden, oder deren Einkünfte im Wesentlichen aus Verkauf, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien stammen. Für solche Immobiliengesellschaften sieht der Gesetzesentwurf künftig nicht nur eine höhere Bemessungsgrundlage (gemeiner Wert statt Grundstückswert), sondern auch einen erhöhten Steuersatz von 3,5 Prozent vor. Eine Ausnahme bleibt für Anteilsübertragungen im engeren Familienkreis bestehen. „Umgründungen und Anteilsübertragungen bei anderen Gesellschaften mit Immobilienvermögen, etwa bei Produktionsbetrieben mit Betriebsgrundstücken, sollen weiterhin vom begünstigten Steuersatz von 0,5 Prozent profitieren“, so Pucher. Auch die bisherige Begünstigung bei der Einlage von Immobilien in Gesellschaften bleibe laut Entwurf unangetastet.
Bislang hatten Share Deals, also Immobilientransaktionen im Rahmen eines Unternehmens, in die die Immobilie verbracht wurde, gewisse steuerliche Vorteile in Hinblick auf die Verkehrssteuern wie eben die Grunderwerbssteuer, Gebühren wie Umsatzsteuer. Relevant beim neuen Vorhaben ist der Share Deal über Kapitalgesellschaften, wie etwa GmbHs oder Aktiengesellschaften, da Share Deals über Personengesellschaften steuerlich wie Asset Deals behandelt werden.
Was den Zuschlag bei Grundstücksveräußerungen nach Umwidmungen betrifft, plant das Finanzministerium einen Umwidmungszuschlag in der Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) sowie eine Anhebung der Stiftungseingangssteuerungen. Auch bei Unternehmen selbst sind spürbare Veränderungen geplant: Für umsatzsteuerpflichtige Unternehmen soll die elektronische Zustellung über FinanzOnline künftig verpflichtend werden, zudem sollen Investitionsabzüge im Rahmen der der Energiekrisenbeiträge angepasst, um den avisierten Konsolidierungsbeitrag abzusichern.
Mit der Begutachtung startet damit ein weiterer Teil im parlamentarischen Prozess zur Umsetzung des Doppelbudgets 2025/2026, heißt es vonseiten des Finanzministeriums. In diesem hat sich die Bundesregierung zu einem Sanierungskurs von 6,4 Milliarden Euro in diesem, sowie 8,7 Milliarden Euro im kommenden Jahr festgelegt.
