Der Wiener Wohnungsmarkt steuert auf eine massive Angebotsverknappung zu. Während die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt, bricht die Produktion neuer Mietwohnungen dramatisch ein. Laut CBRE könnten 2027 um 81 Prozent weniger freifinanzierte Mietwohnungen gewerblicher Bauträger fertiggestellt werden als 2026. Für Mieter wird die Wohnungssuche damit zunehmend zur Herausforderung.
Wien wächst, doch der Wohnungsneubau hält mit der Nachfrage immer weniger Schritt. Die jüngsten Zahlen des Immobilienberaters CBRE zeichnen ein alarmierendes Bild: Während 2022 noch mehr als 5.300 freifinanzierte Mietwohnungen gewerblicher Bauträger fertiggestellt wurden, dürften es 2026 nur noch rund 2.100 sein. Für 2027 prognostiziert CBRE einen regelrechten Einbruch auf gerade einmal 400 Einheiten. Ein Rückgang von rund 81 Prozent innerhalb eines einzigen Jahres.
Weniger Angebot, höhere Mieten
Die Konsequenzen dieser Entwicklung sind bereits spürbar. Wer in Wien eine neue Mietwohnung sucht, muss zunehmend tiefer in die Tasche greifen. Laut CBRE liegt die Spitzenmiete im Neubausegment mittlerweile bei 20,50 Euro netto pro Quadratmeter. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung würde bei diesem Preisniveau allein 1.435 Euro Nettomiete monatlich kosten – Betriebskosten und Umsatzsteuer noch nicht eingerechnet.
Und die Aussichten auf Entspannung sind gering. Denn während die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleibt, kommen immer weniger neue Einheiten auf den Markt. Besonders im freifinanzierten Segment dürfte sich der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen weiter verschärfen.
Die eigentliche Wohnbaukrise kommt erst noch
Was die Situation besonders brisant macht: Die Folgen des aktuellen Einbruchs werden erst in den kommenden Jahren vollständig sichtbar. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten haben zahlreiche Projekte verzögert oder unrentabel gemacht. Was heute nicht entwickelt und gebaut wird, fehlt morgen auf dem Wohnungsmarkt.
Auch der Neubaubericht von EXPLOREAL und der Wirtschaftskammer Wien bestätigt die angespannte Entwicklung. Zwar unterscheiden sich die Prognosen aufgrund der jeweiligen Erhebungsmethoden, doch die Richtung ist eindeutig: Für 2027 werden lediglich 494 neue gewerbliche Mietwohnungen erwartet.
Dabei bedeutet der Einbruch im Mietsegment keineswegs, dass in Wien überhaupt keine Wohnungen mehr entstehen. Vielmehr verschiebt sich die Neubauproduktion zunehmend in Richtung Eigentum. Für jene Haushalte, die auf eine Mietwohnung angewiesen sind, löst das allerdings nicht das Problem.
Bestandsimmobilien gewinnen an Bedeutung
Für die Immobilienwirtschaft zeichnet sich damit eine neue Marktdynamik ab. Während die Entwicklung neuer Mietwohnprojekte unter wirtschaftlichem Druck steht, könnten bestehende Wohnimmobilien für langfristig orientierte Investoren an Attraktivität gewinnen. Ein knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage stärkt grundsätzlich die Position von Eigentümern vermietbarer Bestandsobjekte.
Für den Wiener Wohnungsmarkt bleibt allerdings eine zentrale Frage ungelöst: Wie kann ausreichend neuer, leistbarer Wohnraum geschaffen werden, wenn sich der Bau von Mietwohnungen wirtschaftlich immer schwieriger darstellen lässt?
Fest steht: Wien droht nicht der Wohnraum auszugehen – wohl aber das Angebot an neuen Mietwohnungen. Und solange sich daran nichts ändert, dürfte der Druck auf die Mietpreise weiter zunehmen.
