Vor allem Einzelhandel und Value-Add-Büros betroffen. Bereitschaft zur Aufzahlung bei ESG-konformen Immobilien.
Bis auf wenige Ausnahmen dürfte das erste Investment-Halbjahr einigermaßen ruhig verlaufen. Käufer und Verkäufer befinden sich nach wie vor in einem Repricing-Prozess, noch liegen die Vorstellungen auseinander. Sicher ist aber: Die Zinswende hat zu steigenden Renditen in allen Assetklassen geführt und auch heuer dürfte der Druck auf die Kaufpreise aufgrund der höheren Finanzierungskosten anhalten, wenn auch weniger stark als noch im Vorjahr. Das geht aus dem Market Outlook von CBRE hervor, der heute Vormittag via Online-Webinar präsentiert wurde. Aber, so Andreas Ridder, Managing Director bei CBRE Austria: „Im zweiten Halbjahr sollte es mit den Transaktionen wieder losgehen, weil nach wie vor viel Geld am Markt vorhanden ist.“
Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Germany, erklärt zur allgemeinen Marktlage, dass der Krieg in der Ukraine den Corona-Schock zwar überlagert habe, die EU-Wirtschaft sich allerdings als erstaunlich resilient erwiesen habe, weswegen der Internationale Währungsfonds die Konjunkturprognosen für die Eurozone erhöht habe. Dennoch bleibe die Inflation – und damit die Zinserhöhungen – weiter ein Thema. Nachdem die US-amerikanische FED den Leitzins um 25 Basispunkte angehoben hatte, rechnet er damit, dass die EZB, die aktuell tagt, um 50 Basispunkte nachziehen dürfte. „Wir erwarten aber, dass sich die Inflationsrate im Laufe des Jahres abschwächt.“ Dennoch werden die Renditen mittelfristig steigen, „weil sie auch müssen“. Risiko habe wieder einen Preis, so Linsin.
Laut Market Outlook erwarten Investoren, dass es heuer zu weiteren Preisabschlägen kommen wird – und zwar in allen Assetklassen. Am stärksten sei der Einzelhandelsbereich und Value-Add-Büroimmobilien betroffen. Dafür werde ESG eine wesentlichere Rolle bei Immobilienkaufentscheidungen spielen, Investoren seien dafür auch bereit, Aufschläge zu bezahlen. Das seien, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE, in der Regel Core-Produkte in Top-Lagen, die den ESG-Kriterien entsprechen, oder über „Manage to Green“ entsprechen werden: „Hier gilt Qualität vor Quantität“, so Schwarz, der damit rechnet, dass ab der Jahresmitte die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer zusammenfinden werden.
Anders im Einzelhandel: Dort dürften steigende Energie- und Raumkosten sowie höhere Gehälter angesichts des sinkenden Arbeitskräfteangebotes die Portfolio-Optimierung von Einzelhändlern beschleunigen, rechnet Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE. Jedoch würden die Konsumenten nach der Pandemie wieder in den stationären Handel zurückkehren. Dafür erweise sich laut Franz Kastner der Leerstand bei Logistikimmobilien als „dramatisch“. Seit Jahren hinken Fertigstellungen der Nachfrage hinterher, Grundstücke sind Mangelware und sehr teuer, was zu einem sprunghaften Anstieg der Mieten im Vorjahr geführt habe. Hier könne die Zukunft nur in der Neuentwicklung auf Brownfields liegen.
Update: Heute hat die EZB den Leitzins um die prognostizierten 50 Basispunkte auf 3,0 Prozent angehoben.
