Vergleichsdaten sind das Um und Auf der Bewertung. Die Kunst besteht aber darin, die Datenmengen richtig zu interpretieren.
2022 steht im Zeichen vieler unbekannter Faktoren, die sich auf die Immobilien auswirken werden. Die Bewerter werden durch die aktuelle und auch zukünftige Situation vor große Herausforderungen gestellt, an die sie ihre Arbeit immer wieder anpassen müssen. „Auch wenn die gesetzlichen Rahmenbedingungen in Österreich dies nicht vermuten lassen, so ist die Immobilienbewertung ein sehr dynamisches Handwerk“, meint Wolfgang M. Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner Immobilienberatung. Die Datenmengen werden immer größer und die Dichte der Information konstant höher. In Zukunft werden die Bewerter nicht die Experten sein, die diese Daten erheben oder verarbeiten, „sondern die Kunst wird darin liegen, die zur Verfügung gestellte Menge an Informationen richtig einzuschätzen“, erklärt Fessl. „Durch die Erhebung immer größerer Datenmengen wird der Markt durchwegs transparenter und gleichzeitig bedarf es sehr hoher Fachkenntnis, um diese Daten auch richtig zu interpretieren.“
Was die aktuelle Situation besonders schwierig macht, ist, „dass niemand wirklich weiß, wohin die Reise geht, die Entwicklung ist nicht vorherseh- oder kalkulierbar“, meint seine Kollegin Isabella Reinberg, geschäftsführende Gesellschafterin bei Reinberg & Partner Immobilienberatung. Zu viele Unsicherheiten stehen im Raum, wobei Inflation, Covid und Zinsentwicklung sicherlich zu den größten gehören.
Experten sind am Zug
Entscheidend ist es jetzt für sämtliche Immobilienunternehmen, bei all ihren Aktivitäten – egal ob Kauf oder Verkauf – mit Profis zusammenzuarbeiten. Astrid Grantner-Fuchs, Geschäftsführerin der EHL Immobilien Bewertung: „Die Bewertung durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige bildet die Grundlage jeder guten Immobilientransaktion.“ Nicht nur die entsprechende Ausbildung zählt in dem facettenreichen Markt, sondern vor allem langjährige Erfahrung. Seit März 2020 haben sich sehr viele Thematiken rund um die Immobilien verändert und damit neue Voraussetzungen geschaffen. „Die weiteren Auswirkungen der Covidmaßnahmen auf die unterschiedlichen Assetklassen – von Hotels über Retail bis zu Wohnen und Logistik – gehören sicherlich zu den wesentlichen Themen, die uns in der Immobilienbewertung in der nächsten Zeit beschäftigen werden“, sagt Grantner-Fuchs. Für sie ist außerdem die weitere Entwicklung aufgrund der EU-Taxonomieverordnung auf dem Immobiliensektor ein weiterer Faktor, der den Wert der Immobilien maßgeblich beeinflussen wird. Isabella Reinberg: „ESG ist nicht mehr wegzudenken. Egal in welcher Branche, der ESG-Gedanke ist gekommen, um zu bleiben.“
Einerseits wird es bei Immobilien darum gehen, die einzelnen Aspekte von ESG im Detail zu erheben und in die Bewertung einfließen zu lassen, andererseits ist es auch notwendig, den Markt dahingehend genau zu beobachten, in welchem Umfang die Marktteilnehmer diese Kriterien auch tatsächlich bei der Wertfindung einpreisen.